房地产市场与宏观经济关联解析(共8116字).doc

房地产市场与宏观经济关联解析(共8116字).doc房地产市场与宏观经济关联解析(共 811 6字) 我国银行业 199 8 年开始推出个人购房按揭贷款业务, 使得居民购买力大大增强。近年来, 伴随着中国房地产市场的迅猛发展,房地产金融信贷规模的快速扩张。从 1998 年至 2009 年,银行发放的个人购房贷款余额增长了超过 103 倍。与此同时,房价收入比(房价收入比= 商品放住宅单套价格/ 城镇家庭平均可支配年收入=( 商品住宅平均销售价格× 商品住宅平均单套销售面积) / (城镇家庭人均可支配收入× 城镇家庭户均人口数) )在近些年逐渐攀高,部分城市远超过国际水平。 2006 年北京市房价收入比约为 , 2007 攀升至 , 2008 年美国次贷危机期间略有下降, 2009 年又上升到 ( 根据《中国统计年检》数据整理得到)。 2007 年 10 月和 2010 年4 月,我国两次提高二套房贷款首付比例和上浮利率以对高房价进行调控, 银行购房按揭贷款增速有所下降, 对房地产市场具有明显的负面作用。因为本文的研究重点在投资、信贷、房价和宏观经济因素方面, 所以暂不考虑国家宏观经济政策直接对房地产市场的交易干预和调节的问题。需要注意的是: 政府对房地产市场的供给和需求的政策性限制( 如限购) 会对房地产市场产生较大的影响, 但是这种政策的作用与信贷、投资、收入等因素相比, 具有更多的短期性和临时性。本文会在最后一部分简单论述这个问题。在研究房地产投资、信贷、泡沫和宏观经济互动关系的问题上,国外的代表性文献有: Green(1997) 认为住宅建设投资会带动 GDP 波动,而非住宅投资落后于 GDP 波动; Kim(1993 , 2000 , 2003) 使用韩国数据证明土地价格和 GDP 、股票价格存在协整性关系, 在长期, 房价与经济基本面有强相关关系; Case , K., Quigley , J., Shiller(2003) 用美国宏观数据证明,房价上涨时存在显著的财富效应; Campbell(2007) 采用一般均衡模型和微观数据考察了美国房地产的财富效应; Youngblood(2003) 使用美国的微观数据测算了房地产泡沫时期; JackFavilukis(2010) 采用一般均衡模型和房地产价租比等变量, 考察了美国房地产价格与宏观经济变量之间的关系, 并使用参数校准法进行研究。我国房地产市场化发展历史相对较短,目前存在一些不同于其他国家的特殊问题。近年来, 房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业, 部分城市房价过高、过快上涨, 供求矛盾突出, 泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。王国军、刘水杏(2008) 关注房地产业对相关产业的带动效应; 段忠东(2007) 使用中国数据探讨了房地产价格与通货膨胀、产出的相关关系;王松涛、刘洪玉(2009) 采用计量模型分析了以住房市场为载体的货币政策传导机制,探讨了货币政策对房地产市场的作用渠道; 唐志军、徐会君、巴曙松(2010) 使用协整性检验和 VAR 分析方法证明, 房价波动对消费波动有显著负影响, 房地产投资对 GDP 增长率有显著正影响,房价与通货膨胀同向变动;强林飞、贺娜、吴诣民(2010) 通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系; 张红(2005) 通过对房地产开发投资和 GDP 、货币供给(M2) 的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验,证明 GDP 对房地产开发投资有显著的单项因果关系,而 M2 对房地产开发投资的则作用更加明显; 吕江林(2010) 认为我国房价收入比合理上限为 ~ 倍, 我国城市住房市场总体存在泡沫。这些研究分别从经济基本面、房地产开发投资、房价泡沫和房地产周期等方面来刻画房地产与宏观经济的互动关系。然而,相对于国际比较全面深入的研究理论和方法而言,我国对房地产投资、信贷、泡沫与宏观经济互动关系的探索仍然不够充分。现有研究存在以下问题: 一是未能全面系统考察房地产投资的规模、增长率、波动性与长期( 短期) 宏观经济之间的互动关系; 二是没有深入探讨信用扩张和房价之间的关系; 三是没有对房地产与消费、房地产与通货膨胀的相互作用进行系统性研究; 四是所采用的计量方法和数据有待完善。本文在前述的国内外研究成果的基础上,深入考察了中国房地产部门发展状况,全面探讨了我国房地产部门投资、信贷、价格泡沫和宏观经济因素的相互关系。全文分为五个部分: 第一部分为引言; 第二部分主要论述居民投资行为和房地产财富; 第三部分以房地产金融体系和房地产信贷发展趋势为核心展开研究;第四部分研究房价泡沫与一般消费、通货膨胀的关系;第五部分给出相应的政策建议与结论。房地产投资、房地产