房屋建设工程对相邻房屋损害赔偿中若干问题探讨.docx

房屋建设工程对相邻房屋损害赔偿中若干问题的探讨推荐房地产律师:梁丽律师李文谦律师一、建设工程对相邻房屋损害责任主体的认定在建设工程对相邻房屋造成损害赔偿案件中, 原告往往把建设单位作为唯一责任主体而列为被告, 法院也大都简单地把建设单位认定为唯一的被告, 被告如以自己不是侵权行为的直接实施者抗辩, 均难以被采纳。目前司法实践中一般都认一、建设工程对相邻房屋损害责任主体的认定在建设工程对相邻房屋造成损害赔偿案件中, 原告往往把建设单位作为唯一责任主体而列为被告, 法院也大都简单地把建设单位认定为唯一的被告, 被告如以自己不是侵权行为的直接实施者抗辩, 均难以被采纳。目前司法实践中一般都认为建设单位是建设工程的组织者、所有人和受益人,勘察、设计、施工以及行政审批行为等均为其服务,系内部法律关系,不构成相对于受害人而言的外部侵权关系, 不应直接面对受害人承担责任。对此, 笔者不敢苟同。上述观点操作上虽然有简便易行、审理及时的特点。但对于建设单位来说并不公平。上海某著名住宅小区曾发生过这样一个案例: 某开发商在取得某建设地块的开发经营权以后, 即委托有关设计单位根据有关城市规划管理部门核定的地块用途和建筑密度、容积率等规划参数进行设计。设计方案出来以后,经市建设工程招投标办公室组织有关专家进行评审, 并以记名表决方式对该方案进行评定通过以后, 再由设计单位进行扩初设计。规划管理部门在根据该设计方案绘制的总平面设计图和施工图上盖章认可, 并核发了建设工程规划许可证。随后, 开发商即委托施工单位进行施工, 施工过程中,在其中一幢 12层C 型高层居住建筑结构临届封顶时,北侧多层居住建筑居民主张相邻权, 就南侧在建建设工程与其多层建筑间距不符合有关规定, 造成对其通风、采光等问题提出异议。经建设单位会同有关测绘单位实地测量, 发现在建南面 C 型高层与北侧居民多层住宅间距最小处 米, 不符合《上海市城市规划管理技术规定》第 29 条第一款第二项第一目关于高层居住建筑与其北侧多层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的 倍, 且其最小值为 24 米的规定。纠纷双方在确认这一不争事实之后,无法自行达成调解协议。北侧居民即以该工程的建设单位为被告提起民事诉讼, 请求损害赔偿; 以当地区规划管理局为被告, 请求撤销该建设工程规划许可证而提起行政诉讼。建设单位和规划局接到诉状副本以后, 经过调查分析, 发现设计单位没有按常规在设计图纸上标明建设区域内 C 型高层与北侧多层住宅的相邻间距。仅以 C 型高层建筑物座标位置形式而不是以两建筑物之间间距形式确定新建建筑物位置。施工单位在开工灰线定位中, 完全按照设计图纸所标座标定位, 无差错现象。另外, 对照北侧多层住宅楼建造时的设计图纸, 发现该楼在施工定位中向南偏移几十公分。C 型建筑座标位置系从其他已有座标和建筑推定而来, 存在明显的积累误差。这些情况证明造成新建 C 型高层与北侧居民楼相邻关系处理失当的原因系设计问题而非实际建造时施工单位违章移位所致, 同时亦证明北侧居民楼建房时违章移位, 原建设、施工单位亦有过错。再者, 有关规划管理部门在设计总平面图纸上未明确标明间距尺寸, 且按座标位置与相邻房屋间距不足 24 米之情况下,批准该总平面设计,其行政批准行为亦有失当之处。该新建建筑物已对北侧相邻居民的合法权益构