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房屋产权性质、用途问题房产用途房屋产权性质资料收集(复印件) 住宅商品房概念:商品房在中国兴起于 80年代,它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权, 建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋, 能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。商品房根据其销售对象的不同,可以分为内销商品房和外销商品房两种。(现在不区分内销外销商品房) 内销商品房,指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房,指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物。回迁房(按经适房产权管理) 概念: 回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子。回迁房的概念源于拆迁,这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中,采取货币补偿的方式, 拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别,都是花钱买房,购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿,拆迁房不是商品房,不能当作商品房出售,二者之间存在一些区别:在房价款方面, 商品房与拆迁房有区别,商品房可立即上市, 且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的,补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格,并按照经济适用住房政策管理。经济适用住房(满五年、不满五年) 概念:经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅, 它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的,是由国家统一下达计划、用地实行行政划拨方式,免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的,具有经济性和适用性的特点。限价房就是国家给的硬性指示,就是死的价格,开发商没有权利更改。简单理解,就是限房价、限地价的“两限”商品房。现在是不能进行上市交易的,也不可自行对外出租。经适房与商品房的主要不同: 获得土地的方式不同, 经济适用房建设用地实行行政划拨,免交土地出让金; 商品房采用出让方式须交纳土地出让金; 成本结构不同;租售政策不同,经济适用房只售不租,商品房不受限制;购买条件和对象不同,经济适用房享受政府优惠,其购买对象是特定的,只供给城镇中低收入家庭,因而要实行申请审批制度,商品房购买对象和条件不受限制;价格政策不同经济适用房出售实行政府指导价,不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。居民个人购买的经济适用房产权归个人; 房屋的产权分四部分: 使用权、占有权、处置权和收益权,与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后,收益全部归个人所有。满五年与不满五年: 购买经济适用住房不满 5 年的, 不得上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购;购买经济适用住房满 5 年,购房人可以转让经济适用住房,政府可优先回购。出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定