房屋独家销售案例解析.doc

1 独家代理销售案例分析 2012 年7月3 日,南京市栖霞区陈某在南京房产 365 网站上登出信息“以 180 万元的价格出售位于南京市栖霞区亚东城的住房”, 信息登出当天南京某不动产公司( 以下简称中介公司) 的工作人员与陈某取得联系, 并上门查看了该房屋及权属证书, 当即表示可以独家代理销售该房屋,急于卖房的陈某觉得既然有人帮忙卖房自己也省事, 随即达成一致意见并于第二日与该公司签订了居间合同, 合同中约定:销售一套房屋,委托价格 180 万元,委托期限自20 12年7 月5 日至20 12年8月5 日,服务报酬为实际成交总价的1%;同时, 双方在合同特别约定事项一栏内写到“陈某在委托期限内独家委托本公司出售房屋, 陈某不再委托第三方出售或自行出售, 销售价超过 180 万元部分归中介公司所有, 若违反该约定, 陈某则按出售房屋总价的2%支付违约金”。合同签订后, 中介公司也曾多次带人上门查看房屋但一直未能达成交易, 而陈某在 2012 年7月 28 日以 180 万元的价格和李某达成交易并随即办理了相关产权过户手续, 为此, 中介公司以违反约定私自销售该房屋为由将陈某告到了南京市栖霞区人民法院。收到诉状后的陈某气氛不已, 认为居间合同中独家委托代理条款排除了自己的重要权利,加重了自己的责任,而且限制了缔约自由,属于霸王条款,应该是无效的。 2 诉前调解无果后, 陈某委托了本律师代理此案, 本律师查看了诉状及相关证据后认为: 该合同特别约定中虽然仅就中介公司的权利做了约定而对于陈某的权利并未作出约定, 但这并不能就此认为该条款属于无效约定,该合同并不属于《合同法》第 52 条中规定的无效合同情形之一:(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同, 损害国家利益;(二) 恶意串通, 损害国家、集体或者第三人利益;(三) 以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。同时考虑到陈某的年龄、智力、知识水平及卖房的迫切程度, 该合同签订时也不存在重大误解或者显失公平的情形,即该合同也不属于可撤销合同。至于陈某所称的“霸王条款”, 是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同、通知、声明和店堂告示或者行业惯例等, 限制消费者权利, 严重侵害群众利益, 而本案中居间合同虽然未对中介公司在一个月内未能销售该房屋陈某享受何权利做出约定, 但是并不能据此就认为是单方面逃避责任或者减轻自己的责任, 可能客观上陈某的确是疏忽大意但法律事实上应该认为是