房屋转租合同纠纷案解析.docx

房屋转租合同纠纷【案例】 2007 年1月 20 日,被告郑某租赁冯某位于闵行区 1 间门面房 1至2 层经营鲜花。双方约定: 年租金 11600 元, 一年一次付清, 房屋可连续租赁 3年(至 2010 年1月20 日到期), 租赁期间双方均不能转租房屋。 2009 年5月, 原告陈某得知被告郑某要转租房屋, 就找到郑某,在双方协商时,王隐瞒了房屋不能转让的事实。 5月 24 日,被告以 44000 元价格将房屋转让给原告。被告向原告出具“暂收到陈某交来转房押金肆万元整, 下欠肆仟元 1 个月后交清”收条 1张。下欠 4000 元款原告陈某陈述在不到一个月内分 2 次各 2000 元付清。被告郑某陈述,当时收到现金 40000 元,下欠 4000 元至今未付。双方对此各持己见, 但都无证据证实其主张。原告转租房屋经营 5 个多月,至 2009 年 10月, 由于其它原因不能经营生意时, 就在门店***出“此房转租”招牌, 当房主冯某发现招牌, 才得知郑某已将房屋转租。在租赁合同期满后,房主冯某要求收回房屋未果,于 2010 年元月 27 日将陈某、郑某起诉至法院, 要求二人返还房屋。陈某认为给其造成经济损失的责任都在于郑某, 在多次找郑某要求返还转房押金不成的情况下,即向法院提起诉讼,要求郑某返还押金 36500 元( 44000 元扣除实际使用房屋 7 个月另 26 天的租金) ,并赔偿经济损失 5000 元。判决: 法院经审理后认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告郑某隐瞒房屋不能转租的事实, 将房屋转租给原告, 属无效民事行为, 对此应承担返还财产、赔偿损失的民事责任。原告陈某要求被告郑某返还转房押金 36500 元并赔偿经济损失 5000 元, 因其未提供相关证据证实其已付清下欠款 4000 元,亦未举证证实其有其它经济损失,故该诉讼请求的合理部分, 本院予以支持。被告郑某提出收取原告 40000 元不是房屋租金, 是转经营花店的押金, 包含店内添置的实物、存货等, 因未向法庭举证证明其主张, 故其辩解理由不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条之规定, 判决如下: 一、被告郑某于判决生效后 10 日内返还原告现金 32400 元并按同期银行贷款利率计算利息(自 2009 年5月 24 日起至还清欠款时止)。二、驳回原告的其它诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务, 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。根据李海波律师分析, 本案是典型的房屋转租合同纠纷案件。被告郑某与房主冯某的房屋租赁合同合法有效, 并约定不得转租。而郑某未经冯某同意擅自将其承租的房屋转租给次承租人陈某, 根据《合同法》第二百二十四条之规定, 出租人冯某行使了合同解除权, 解除了其与承租人郑某的房屋租赁合同。由此造成了被告郑某与次