武汉观澜国际项目整体营销报告.ppt

1 本文仅供客户内部使用,版权归武汉思源经纪所有,未经书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈: 武汉汉阳造地产开发有限公司 2011 年9月3日观澜国际项目整体营销报告 2 区域价值解析项目本体分析目录框架区域竞案分析客户深度研究营销执行常规通路 123补充策略服务配套策略 4价格策略 3区域价值解析 4 四新生态新城东起长江干堤,西至龙阳大道,北起墨水湖南岸,南至中环线所围范围,包括博览中心核心区和四新居住片区,土地面积 平方公里。自然生态资源得天独厚,坐拥龙阳湖、墨水湖、南太子湖、三角湖等四座自然湖泊,水域面积达 平方公里。四新地区依托“生产性服务中心”、“居住新城”两大功能以及梅子路、四新大道两大干道,形成“双轴双心结构”。本案四新——国际生态居住区、引领武汉地产未来十年四新片区政府规划 5 地铁 3、6号线一期工程起点位于武汉新技术开发区的三角湖,过体育中心,穿越南太子湖,沿江城大道北行,过博览中心,走鹦鹉大道至钟家村,穿越汉江后到汉口,沿金山大道至终点假日广场。 M3 线路全长约 28 公里 M6 线路全长约 公里,前期工作已经开始进行。地铁交通为本项目带来利好地铁将把四新宜居的特质发挥得更彻底。四新 M6 M3 四新片区重大市政工程 6 汉阳区域地产研究汉阳楼市按区域可分为汉阳中心区、四新、沌口板块。对于汉阳中心城市来说,由于世茂锦绣长江,华润中央公园,新长江香榭琴台等高档项目的带动,再加上供应量有限, 2011 7 王家湾板块钟家村板块后沌口板块沌口核心区板块 8000-13000 元,城市属性 7900 元起,金地绿地的进驻抬高了区域价格 9000-13000 元,城市属性 6200-8700 元,城市属性 5200-7000 元,低端第一居所四新板块本案随着金地、绿地、万科、朗诗等地产巨头入驻,武汉国际博览中心雄姿初现,四新新城开始走向靓丽的宜居之城。新区的不断发展,四新作为武汉城市副中心的地位不断强化,以前“矮人一头”的四新新区,很快将后来居上。汉阳成熟中心位置价格在 9000-13000 元/㎡目前,四新区域内在售楼盘众多,平均销售价格在 8000 ,四新板块是明显的市场“价格洼地”,发展潜力巨大。汉阳房地产格局现状 8 楼盘名称开发商规模(万㎡) 容积率销售价格(元/㎡)物业形态万科汉阳国际万科地产 57 未定小高层、高层朗诗绿色街区朗诗 12 未定高层公寓南国明珠新亿胜地产 70 8600 多层、小高层公寓观澜御苑汉阳造地 803 7400 高层公寓绿地新都会绿地 45 7700 多层、高层、别墅金地·澜菲西岸金地地产 58 7980 高层,花园洋房,别墅金龙百灵景都武汉铁桥地产 11 9400 小高层,高层公寓宝安汉水琴台武汉宝安房地产 11 11500 小高层, 高层公寓华润中央公园华润地产 43 13000 高层,联体别墅公寓兆麟桦豪庭武汉兆麟置业 5 9000 小高层,高层公寓新长江春榭琴台新长江置业 15 9100 小高层,高层公寓兰亭熙园武汉广电地产 12 9000 高层公寓世茂锦绣长江世茂 165 10000 高层公寓汉阳区域在售楼盘情况 9 汉阳主城区不同面积住宅销售情况汉阳区商品住宅成交面积集中在 90-120 ㎡,占到同期全市总成交量的 35%,90 平方米以下的户型占到同期总成交量的 20%,120-140 ㎡占成交比例的 30%,140 以上占到 15% 从各类户型成交面积段来看,90-120 ㎡是市场上销售最为看好的产品。所占比例达到 55% 左右。而 90 ㎡左右按照整个市场需求来看,是鉴于 90-120 最紧俏产品. 目前市场上 90 平米左右的户型大部分为二房,为首次置业客群较多,而 90 平方米三房在区域市场上较为稀缺. 90 ㎡左右二房为市场旺销, 90 ㎡左右三房基本为市场空白 10 汉阳商品住宅发展特征研究汉阳的土地资源丰富,但该区房价市场的最大局限在于该区域消费群主要集中在汉阳本地区域,其购买力有限,,以小高层为辅,写字楼商务发展相当薄弱,近2年两来,随着武汉新区的建设,对商业发展引起了极大的促进作用,目前汉阳已进入商业地产的快速发展期; 在售住宅楼盘户型面积区间较大,二房 90-120 ㎡左右,三房 120-140 ㎡