连云港久和国际城营销诊断报告-49-2008年12月.ppt

连云港久和国际新城项目营销诊断报告——久和国际城六大问题导致当前滞销局面问题 1:市场形势严峻 1 ?自2005 年3月26日国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》开始,截止到 2008 年11月国务院出台的一系列救市政策, “国八条”、“新八条”、“国六条”、“利率下调”、“首付降低”……国家为催进房产市场平稳发展连续出台多项调控措施,宏观调控的力度正在不断加大,但购房者的心理预期正逐步走低,持币观望氛围不断上升。一、近期宏观调控加剧,购房观望情绪上升?而针对连云港市民的购房调查则进一步说明最近国家宏观调控后在近期购房的业主的观望心态。占: % D:等待政策实施情况,再作决定无人投票 C:感觉影响不大,近期购买占: % B:减少房贷,等有钱后再买占: % A:持币观望,等待房价下跌 ,商品住宅投资速度放慢 1-8 月份,全市完成商品房开发投资额 亿元,比去年同期增长 %, 增幅同比上升 个百分点。其中完成商品住宅开发投资额 亿元,同比增长 %,增幅同比下降 个百分点。 1-8 月份,全市商品房施工面积达 万平方米,比去年同期增长 % 。其中商品住宅施工面积达 万平方米,同比增长 % 。市区商品房施工面积达 万平方米,比去年同期增长 % 。其中住宅施工面积达 万平方米,同比增长 % 。二、供应量巨大,供求比列失衡 1-8 月份,全市商品房销售面积为 万平方米,比去年同期下降 % , 增幅较上月下降 个百分点。其中商品住宅销售面积为 万平方米,% ,增幅较上月下降 个百分点。市区商品房销售面积为 万平方米, 比去年同期下降 % ,增幅较上月下降 个百分点。 万平方米,同比下降 % ,增幅较上月下降 个百分点。 1-8 月份,全市商品房销售额为 亿元,比去年同期下降 % ,增幅较上月下降 个百分点。市区商品房销售额为 亿元,比去年同期下降 % ,增幅较上月下降 个百分点。三、商品房销售持续下滑,导致市场竞争惨烈?仅对本案周边项目房产市场统计,住宅总体供应量为 2848000 万平方米左右,扣除不到 90万平方米的已预售面积, 尚有近 200 万平方米的供应量有待消化,按 04年年末人均住房使用面积为 平方米计算,需新增 7万多城市人口方能全部去化;按 08年 1-10 月份开发区总共成交 9万多平方米的成交速度推算,即使不再新增供应,消化目前市场存量就需要 10年左右,供应量的巨大由此可见一斑。(具体统计见下表) 注:开发区部分在售楼盘一览表 898000 1950000 合计开发区 60000 70000 名筑开发区 700000 250000 久和国际新城开发区 30000 240000 印象西班牙开发区 30000 60000 月亮湾开发区 50000 350000 爱丁堡开发区 11000 350000 水榭花都开发区 17000 300000 金凤凰城开发区 0330000 好莱坞所在区域已售面积可预售面积项目名称问题 2:项目定位及开发战略走入误区 2