创冠地块分析报告（26p）.doc

精品资料网( )专业提供企管培训资料创冠地块投资分析报告重庆市建设项目管理有限公司二○○七年四月目录第一章前言一、报告编制目的本报告通过对项目的重庆市的经济运行和房地产发展现状进行分析,以及对项目所处区位及周边主要同类竞争物业的比较分析,对项目的可行性提出意见, 并结合项目的特点, 对其进行投资分析与财务评价, 为项目决策提供依据。二、报告编制依据 1、 2006 年重庆市统计年鉴; 2、 2006 年重庆市国民经济和社会发展统计公报; 3 、创冠地块方案设计; 4、现场勘察和实地调研所得资料; 5 、与项目相关的其他资料。三、项目概况该项目位于九龙坡区, 临近在建的九滨路、南北中干道( 嘉华大桥及其隧道)和鹅公岩大桥,距杨家坪商圈约 3 公里。创冠地块解放碑南坪观音桥杨家坪沙坪坝 8663 1 、该项目主要技术指标如下: ?总用地面积 2(约 234 亩) ?建设用地面积 m 2(约 亩) ?总建筑面积 2 其中:地上建筑面积 2 住宅建筑面积 2 公建建筑面积 2 其中: (商业面积) 2 (会所) 2 (幼儿园) 2 地下建筑面积 2 ?容积率 ?建筑密度 % ?绿地率 30% ?停车位(地下) 1047 辆?住户总数 5007 户注: (以上数据是摘自项目方案设计) 2 、该项目主要经济指标如下: ?土地价格(楼面地价) 750 元/m 2 ?单方造价 2544 元/m 2 ?总投资 亿元?销售价格 3100 元/m 2 ?销售收入 亿元?税后投资利润率 % ?若销售价格为 3200 元/ 平方米, 单方造价控制在 2200 元/ 平方米税后投资利润率 20% 第二章项目开发环境分析一、重庆经济运行情况(一) 地区生产总值( GDP )发展变化对比分析 2001-2006 年重庆 GDP 增长情况(亿元) 由上图可以看出, 重庆的 GDP 在近几年保持了良好的持续增长势头, 且高于全国平均 GDP 增长速度。 2006 年全市 GDP 总量达到 亿元, 实现了 % 的较快增长, 比上年提高 个百分点, 连续第五年保持经济增长速度在 % 以上。根据重庆目前的经济发展态势, 这种增长速度在近几年会保持并有所提高,持续稳定的经济增长为房地产业的发展创造了良好的环境。(二)产业结构发展变化对比分析在国民经济总水平保持持续稳定发展的同时, 2006 年全市产业结构也日趋优化,第一产业实现增加值 亿元,第二产业实现增加值 亿元; 第三产业实现增加值 亿元, 增长 % 。三次产业增加值比例为 ∶ ∶ ,三次产业对经济增长的贡献率分别为-% 、 % 和 % ,第一产业的比重明显下降;作为重工业城市, 第二产业对 GDP 的贡献始终占有举足轻重的地位,第三产业的不断发展壮大, 其对 GDP 的贡献逐年提高,从 2005 年开始超过了第二产业, 由此可见重庆的产业结构日趋合理,处于不断优化阶段。(三)人均 GDP 变化状况 2001-2006 年重庆市人均 GDP 增长情况(元) 备注:以上人均 GDP 以户籍人口计算 5654 6347 7209 8496 9761 11000 % % % % % % 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 % % % % % 2001-2006 年重庆市产业结构变化示意图 % % % % % % % % % %% % % % % % % % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2001 2002 2003 2004 2005年 2006年第一产业占GDP比重第二产业占GDP比重第三产业占GDP比重在 GDP 增长加速, 而人口增长平稳( %) 的情况下, 人均 GDP 保持了 4 年的加速增长期。虽然在 2005 年增速出现了 1998 年以来的首次回落,同比增幅为 % , 20