北京东部地区2006年市场供给分析p13.doc

北京东部地区 2006 年市场供给分析一、区域房地产市场情况 1)地产开发逐步加快在新一轮地产开发竞争中,作为北京市未来城市规划重点区域的东部地区以及北京重点卫星城镇通州区的发展建设给北京东部地区房地产市场迎来了绝好的发展机遇。未来 10年,本区域将完成经济结构的调整,区域环境和区域面貌将发生质的改变; 区域内基础设施建设将进入现代化,从2004 年以来,北京东部地区房地产市场借力北京市城市新规划,使地产开发步伐加快。 2)商业及社区配套不断完善,满足区域居民生活需求。提升区域生活质量。 1)商务办公用物业增多,产业结构调整趋于合理。 2)区域住宅市场进一步繁荣,居住氛围日趋浓厚。本区域内购房置业的客户主要为一次置业的年轻白领,兼有部分投资型客户。区域居住条件的不断成熟加之区域便利的交通将吸引更多的人在此生活、投资置业,带动地区住宅市场繁荣。 3)区域住宅市场价格水平呈现梯度排列。朝青板块普通住宅房价在 6500 元/平米— 10000 元/平米左右,管庄区域(五环外)普通住宅房价在 5000 元/平米—650 0 元/平米左右,通州北苑、果园区域房价范围在 4000 元/平米—5000 元/平米之间。二、区域市场供给分析(一)东五环外、京通快速路沿线区域供给分析 ,成为东部泛 CBD 区域的新居住热点,且供应量日益增大。目前,该区域项目主要集中在朝阳路沿线、地铁八通线沿线及管庄路周边放量。 2005 年本区域新推和后续推出的住宅面积约在 150 万平米左右。本区域目前市场供给量见下表: 项目名称占地面积建筑面积容积率主力户型面积物业形态华龙美树约50000 ㎡150000 ㎡ 39㎡、 60㎡、 108 ㎡、 132 ㎡、 135 ㎡板楼万象新天(四区)约60000 ㎡约11000 0㎡ 69㎡一居至 180 ㎡四居。以二居三居为主板楼、板塔结合上东上品 70000 ㎡约15000 0㎡㎡一居至140㎡三居板楼小洋楼 17200 ㎡27900 ㎡㎡二居板楼、多层朝阳旺角 62700 ㎡174500 ㎡ 102 ㎡二室二厅、 140㎡三室二厅板楼、塔楼、多层、高层优点社区 30000 ㎡88000 ㎡㎡二居板楼东一时区 320000 ㎡500000 ㎡㎡—100 ㎡板楼、塔楼、板塔结合艺水芳园 78700 ㎡160000 ㎡㎡一居至133㎡四居板楼、塔楼珠江绿洲 300000 ㎡400000 ㎡ ㎡二居、143 ㎡三居板楼、塔楼、板塔结合、多层、小高层、高层水郡长安 155500 ㎡295100 ㎡ 板楼、联排别墅东卫城 1003 ㎡42500 ㎡ ㎡及 149 ㎡三居塔楼本区域内在售住宅项目主要为普通住宅项目,建筑形态多为板楼、塔楼或板塔结合。本区域内项目容积率较高,多在 — 之间,多数项目在2以上,,本区低密度住宅供应量相对较少。在售项目中万象新天、东一时区、珠江绿洲和水郡长安项目规模在 30万平米以上,属区域内大盘,规模优势明显。各项目建筑面积体量对比图(单位:㎡) 从上图可以看出,本区域内项目供应量在 20万平米以上的项目不多,项目规模不大,多为中小规模项目。 2006 年新推项目及供应量 2006 年北京市区内新盘主要集中在北五环沿线、东四至东五环沿线的北段等地, 管庄区域新盘量相对较少。北京整个东部地区今年将成为一个大盘集中放量的区域。其中,本项目所在区域会村附近今年将出现一个 100-150 万平米的大项目。本区今年新增加的供应量主要为在售项目楼盘后续的推盘放量。预计今年本区域新推楼盘项目在 5个左右。区域供应量将达到 200 万平米。本区 2006 年预计新推楼盘项目名称占地面积建筑面积容积率户型面积物业形态产品类型备注华美橡树岭 285000 ㎡ 42500 0㎡ 户型在40-12 0㎡之间。主力户型为80㎡二居。还有100-110 ㎡三居,110 ㎡左右跃层。板楼、多层普通住宅、公寓、花园洋房预计在今年 4月份开盘, 销售价格在 6500 元/平米左右。苹果派 189000 ㎡ 40000 0㎡ 40㎡一居到 150㎡跃层三居、四居。主力户型为 70到80㎡二居。板楼、小高层普通住宅 B 区预计今年3 月下旬推出。价格预计在560 0元/ 平米左右。 : 1)本区域以普通住宅供应为主,低密度住宅项目相对缺乏。 2)装修标准以毛坯房为主。 3)区域住宅市场供给集中,仅2005 年区域总体供应量超过 150 万平米,其中建面超过 50万