北京市金融街区域市场分析p16.doc

北京市金融街区域市场分析一、金融街地区概述北京金融街历史源远流长,早在元代起就被称为“金城坊”,而明、清两代的金城坊,更是遍布金坊、银号,商贾富豪和皇亲国戚大发其财,成为北京金融业最初的萌芽。到了清末,户部银行就设于此,不久改为大清银行。民国元年,又改为中国银行。其后大陆、金城、中国实业各银行,均先后设立于此。悠久的历史渊源,强烈的金融文化背景效应对国内外众多投资商家具有很强的吸引力。 1993 年,国务院批复了北京市的城市总体规划,其中提出要在西二环路东侧,建设一个集中国家银行总行、金融机构总部为主的建筑组群,确定了北京金融街的位置与基本功能。金融街规划用地位于西二环东侧,南起复兴门内大街,北至阜成门内大街,西自西二环路,东临太平桥大街,南北长约 1700 米,东西宽约 600 米,规划用地 103 公顷, 总建筑规模 300 多万平方米。金融街地区四面临城市干道,区域内,东、西向的武定侯街、广宁伯街,将金融街从南向北划分为南区、中区和北区三部分。而中区是金融街规划、开发的重点。此区域定位是建设为国际领先、国内一流的金融管理中心。中国加入世贸以后,按照国际金融机构对办公场所的需求,中区规划进行了重新调整。中区建筑的总规模在 120 万平方米左右,包括智能化写字楼、五星级酒店和高档公寓以及配套的健身、娱乐设施等。二、金融街地区房地产市场分析(一)写字楼 1、市场供应( 1)现有供应状况金融街目前建成的项目有: C1 ——中国建设银行总行办公室 C2 ——平安大厦 C4 ——投资广场 C5 ——中国电信指挥中心、亚洲金融大厦 C6 ——通泰大厦金融街的写字楼曾出 C7 ——国企大厦 C8 ——百盛大厦二期 D3 ——百盛大厦 A6 ——国际金融中心 G1 ——华实大厦 B5 ——富凯大厦( 1)潜在供应在未来两年左右,金融街核心区将为市场提供近 100 万平方米的写字楼,区域整体的新增供应量将达到 150 万。目前金融街仍有项目在建设中,它们是: A7 ——英蓝国际大厦 B4 ——金融街 A座 B6 ——中政大厦(网通大厦) G2A ——金泽大厦 G7 ——盈创大厦 F5——金殿大厦还有一些已经完成拆迁,拟建项目有: A3 ——金亚光大厦 A4 ——新盛大厦 B1-3 ——鑫茂大厦华荣公寓写字楼 2、市场需求金融街的地理位置得天独厚,踞守二环和长安街交通要道,同时身处北京政务区,是各大部委云集之地,加之此地悠久的金融渊源,使之聚拢了大批金融、电信、保险、证券企业。金融街作为中国的金融管理中心,资金管理规模巨大。区域内企业管理的总资产达13万亿元,控制着全国90% 的信贷资金和65% 的保费资金的运用。金融街及周边地区拥有 530 多家知名企业和机构,其中包括 9家全国性商业银行的总部, 58家中央直属企业, 19家上市公司,另外还有 38个中央部委机关及金融监管机构,是中国经济决策中心和信息中心。据统计,金融街的企业中有 % 的中资机构,国有企业是金融街的主力消费群体,“官本位”是区域市场的突出特点。虽然国家对集团购买写字楼曾经作过限制性规定,但在金融街地区,重量级中资国有企业和机构大面积地消化本地区的写字楼,如通泰大厦 A座整售给交通银行,世纪互联、中国网通企业等则是国际企业大厦的大买家,而中国工艺美术集团则是百盛写字楼的大客户。中国长江电力股份有限公司等购买富凯大厦 、某大型电力公司将在金融街核心区自建 8万平方米的办公物业,反映了区域行业结构的多元化趋势在继续,也表明大客户对区域优质写字楼需求旺盛。下面我们以投资广场客户详单来说明一下: A座 B座所属行业划分: 1、 IT2、服务业 3、机电业、制造 4、金融 5、贸易 6、媒体传播 7、广告 8、咨询 9、出版 10、房地产 11、医疗 12、教育 13、其他企业性质划分: 1、国有 2、民营 3、外企 4、办事处机构客户行业特征?按行业类别划分(饼图) 由上图可知,最多的是金融业、咨询业的企业,其次是贸易类。?按企业性质划分(饼图)) 最多的是民营企业,占到了 53%,超过一半;其次是国有企业,占到 37% ,外企公司几乎没有,有 3个外资企业驻京办事处。 3、租金和售价金融街的大多数楼盘租金报价在$18-25/ 月·平方米,这样的租金水平与朝阳门地区写字楼的租金基本持平,较之 CBD 传统写字楼租金稍低。金融街地区写字楼需求旺盛,几乎所有的楼盘空置率都在 8% 以内。)) 4、市场空间分析中国已经于 2001 年 11月10日正式加入 WTO ,随着金融街逐渐形成更大的规模和更成熟的金融办公氛围,市场将对金融街写字楼市场重新认识,市场需求将进一步扩大。从客户构成看,金融街地区有稳定的传统行业的基础,传统企业对写字楼的需求较为稳定,在过去