威海市房地产整体市场报告--地产投资顾问.doc

威海市房地产整体市场报告 Betterland 贝特兰房地产投资顾问有限公司第一部分宏观市场一、威海市概况威海市地处山东半岛最东端, 北东南三面濒临黄海, 北与辽东半岛相对,东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望,是中国著名的港口及旅游城市。威海市是中国沿海开放城市之一, 拥有威海市火炬高技术产业开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区。在企业方面,这里有 5 个中国名牌产品和 3 个全国驰名商标汇聚于此,其中有三星、华泰三角、成山等大型企业。威海市是中国第一个“国家级卫生城市”, 也是中国首批“国家环境保护模范城市”。 1996 年被联合国确定为“改善人类居住环境全球最佳范例城市”之一。威海市总面积 5436 平方公里, 总人口 247 万,其中市区面积 731 平方公里,人口52 万人。威海市现辖三市一区, 即荣成市、文登市、乳山市三个县级市和环翠区。二、威海市宏观经济分析 1. 威海市经济高速增长? 2004 年威海市国民经济延续 03 年高增长的势头, 首次突破千亿大关, 全年实现地区生产总值 1, 1 亿元, 比上年增长 % , 远高于全国 % 的增长速度。【图】 2000 年~ 2004 年威海市地区生产总值及增长率数据来源:国家统计局,威海市统计局 2. 固定资产投资规模迅速扩大? 2004 年,全年威海固定资产投资为 9 亿元, 比上年增长 % , 其中: 城镇规模以上投资为 7 亿元。【图】威海市固定资产投资与威海市地区生产总值数据来源:威海市统计局 3. 房地产投资占威海市生产总值保持与固定资产投资的比重均略有下降。? 2004 年,全市完成房地产投资 亿元, 同比增长 % , 【图】威海市 2000 年~ 2004 年房地产开发投资占固定资产投资的比重 04 年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控, 但威海市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。? 2004 年房地产投资占威海市地区生产总值的比重为 % ,而这一比率在全国仅为 % , 表明威海房地产业有很大提升空间。? 2004 年房地产投资( ) 占全社会固定资产投资( ) 的比重为 % ,与 03 年相比呈现下降趋势, 主要是 04 年威海市基本建设投资( ) 大副度上升的原因, 导致房地产投资比重下降。数据来源:威海市统计局备注: 从上面的图表可以看出, 威海市房地产开发投资比重一直保持稳步上升的趋势, 但由于该区域市场基础建设的不断投入, 已达到未来城市发展的宏观战略需求标准, 所以, 房地产开发投资在固定资产投资中的比重有所下降。然而, 我们可以从另一个角度出发来看待这个问题, 也就是说未来威海市的城市规划面积要扩张, 目前的城市边缘地带以及城乡结合部将成为未来房地产业土地的供给来源,而随着城市化进度的加深, 威海市未来的外来人口数量将成倍增长,以满足产业发展带来的劳动力需求, 那么, 各种房地产产品在该区域的需求量自然非常庞大。 4. 城镇居民收入稳步增加? 2004 年威海市城镇居民人均可支配收入 11,112 元,同比增长 9% ,增幅提高 个百分点, 比威海市地区生产总值增长率 % ,低了 个百分点, 处于合理的区间。【图】 2000 年~ 2004 年威海市城镇居民人均可支配收入【图】城镇居民人均可支配收入增长率与威海市地区生产总值增长率对比数据来源:威海市统计局 5 .价格指数( CPI ) 略有上扬? 2004 年食品、医疗保健等生活必需品价格上涨, 分别增长 % 、 % ;但威海市居民消费的食品开支比重越来越小, 对整个指数影响不大, 因而使得全市居民消费价格指数累计为 % , 增幅不大, 且低于全国平均水平—— % 。【图】 2000 年~ 2004 年威海市居民消费价格指数数据来源:威海市统计局 6 、外资? 2004 年威海 FDI 投资额继续大幅度上升,达到 亿美元(新口径) , 同比增长 % ,外商开始加快在威海的直接投资步【图】威海 FDI 走势数据来源:威海市统计局备注: 04年伐 FDI 是以新口径计算的三、 2005 年上半年经济走势 GDP 保持良好的增长势头。上半年, 实现生产总值 9 亿元,按可比价格计算,比上年同期增长 % ,增速比一季度的 % 提高了 个百分点。其中:三大产业的贡献率分别为 % 、 % 、 % 。固定资产投资增速趋缓。上半年, 完成规模以上固定资产投资 亿元, 比上年同期增长 % 。其中: 城镇以上固