安邦房地产投资研究.doc

理论与现实问题分析评价北京的交通投资为什么高? 【详情】现在的北京,是随着城市经济的发展、规划逐渐失序的典型,这必将逐渐成为全球研究交通城市病的不光彩的范例。关键数据?北京 8月推出新盘 45 个,均价达到 6208 元/平米?北京 1-8 月土地开发投资 亿,同比下降 % ?8月上海住宅指数较去年同期下降了 51% ?浙江 1-8 月房地产开发投资较去年同比增长 % 每周要点?建设部颁布新规:业主不得擅用共用设施牟利?建筑施工许可证未到手,央视新址动土尚须时日?北京南中轴路改造工程主体工程已基本完工?北京通过“旧房改造保护议案”,四合院交易有望规范化?8月上海楼市平均成交价为 7550 元/每平方米?深圳三级市场交易旺盛,二手房价普遍上涨?浙江省内权威部门首次发布楼市泡沫预警?海口 171 个停缓建项目将在明年上半年处置完毕? 2006 年广交会将迁址到琶洲举行风险/ 机会提示?机会:南城成为北京二手房交易的新亮点?风险:上海二手房成交量增加,外围地区次新房投资蕴含风险安邦服务热线: 电话: 86-10-67686761 传真: 86-10-67686760 理论与现实问题分析评价北京的交通投资为什么高? 北京市的交通拥堵总是一个说不完的话题,对于这样的问题似乎是人人都可以有自己的见解,个个都可以发表意见。而认真看待所有这些意见,很容易就可发现,绝大多数只能说是“有几分道理”而已。在这里,安邦集团研究总部城市战略研究小组重点分析的是北京交通的投资效率问题。今年北京政协会议上发表了一份民建北京市委的报告,这个报告指出,北京市对交通基础设施投入,在九五期间达 400 亿元,占 GD P % ; 十五期间预计投入 838 亿元,占 GDP % ,这样的投资力度在全世界都是少见的。民建的报告认为,这是国际“都市病”在北京的提前发作而造成的。对于交通问题,北京市也是重视的——北京请来了俄罗斯专家进行会诊。俄罗斯建筑科学院副院长劳夫维奇指出了一个很有意思的问题,中国首都北京与俄罗斯首都莫斯科的城市现状有着惊人的相似,都是“单中心加环线”的模式,所以会造成大量交通堵塞的问题。大家如果上网的话,还可以看到更多的言论和观点,但安邦集团的城市战略研究专家认为,所有这些的说法似乎都有着几分道理,但却都没有说到点上。因为就城市战略角度来研究,现在的北京是一个最典型的单核心城市, 而这是最原始的城市形态。与现在相比,我们老祖宗的北京不是这个样子的, 那是一个很经典的网络分布型城市结构。因此现在的北京,是随着城市经济的发展、规划逐渐失序的典型,这必将逐渐成为全球研究交通城市病的不光彩的范例。需要加以解释的是,在城市战略领域,评估交通状况的时候,有两个常用的指标一个是连结度,一个是通达度,连结度是看每一个地方是否都有路, 能否实现交通;而通达度是看最短路径,在北京而言,连结度的实现是很好的,但通达度大成问题,因为北京从一个地方到另一个地方,都要转圈子, 连结度必然就会相对较低。做这个分析有两个原因,一个是回答俄罗斯建筑专家说不清楚的问题——为什么单核心城市的交通问题会很严重?另一个是回答北京的交通投资为什么总是很高,但效率又奇低。其实,很简单的道理是,通达度很低的情况下,大量车辆被放置于道路之上,道路利用效率大为降低了;而同样是因为通达度很低,两点之间本来建一个直线最省钱,结果却需要绕圈子,变成了曲线,造价当然会大大上升。很显然,北京的交通投资如果按照现在的方式继续一圈圈的建下去,将会继续是多花钱,少办事的典型代表。事实上, 就是现在改起来,也是相当艰难的,因为必须进行整个城市的结构性调整才行。我国规划界的权威吴良镛认为,仅仅凭借交通技术来解决城市发展问题是行不通的,包括交通拥堵在内的大城市病,必须通过城市发展战略的创新予以根本解决。他的观点是有道理的,符合城市战略的现代理论,可惜对此有了解的人很少,尤其是城市管理者们尚不了解这一点。返回首页行业数据信息北京 8 月推出新盘 45 个,均价达到 6208 元/ 平米北京楼市 8月份新盘个数比上月增加了近一倍,新推出楼盘共有 45个, 其中商业项目 3个,写字楼项目 6个,商住项目 1个,别墅项目 4个,其余 30余个为普通住宅。从环线分布来看,在30个普通住宅中,依然是四环附近及四环外的项目占了大多数,四环外项目的比例比前几个月都有所增长。但就是在这样的情况下,普通住宅新盘均价却比前几个月涨幅较大。均价达到6208 元/ 平米,比上月增长了 400 元/ 平米左右。据分析,这主要是因为 6000 元/ 平方米以下的项目比例降低, 6000-8000 元/ 平米的项目比例增加, 在本月新盘中,均价在 6000 元/平米以上的项目占了近 40% 的比例,而且均价较高