深圳香蜜湖某地块宗地投资评估报告正文.doc

研究结论 宗地基本情况宗地编号为 B303-0041 ,地块位于香蜜湖,土地用途为住宅用地;土地面积为93544 平方米,建筑容积率≤ ;可建设总建筑面积为 131000 平方米,其中: 住宅 127650 平方米(高层住宅 85%,低层住宅占 15%,但最终比例按报建实施方案确定);幼儿园 3000 平方米,垃圾站 50平方米,社区管理中心 300 平方米; 土地使用年期 70年,自 2003 年8月25日起到 2073 年8月24日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后 5 个工作日内一次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中,依法属转让方应交纳的均由甲方承担; 依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的,公证费用甲乙双方各承担 50% 。 地价范围经测算,本地块的正常地价范围应在 74931 ~87416 万元人民币之间,其中市场正常价位点应在 80913 万元,扣除土地转让契税 3%,则得竞标报价范围应此资料来自: 精品资料网( ) 联系电话: 020-39603888 值班手机: ********** 提供 50万份管理资料下载 3万集企业管理资料下载 1300GB 高清管理讲座硬盘拷贝在72749 ~84870 万元人民币之间,市场正常竞标价位点在 78557 万元人民币。对应市场价位点 80913 万元,则得相应楼面地价为 6339 元/平方米. 地块投资价值对应以上地价范围,测得相应的投资财务效果指标如表 1-1所示。综上,当地价在 74931 ~80913 万元人民币之间时,属于投资安全区;当地价在 80913 ~87416 万元人民币之间时,即进入投资风险区;超过 87416 万元后, 将进入高风险区,投资者需慎重考虑。表1-1 宗地投资财务效果指标项目地价为 7493 1 万元地价为 80913 万元地价为 87416 万元投资利润率(%) 25 20 15 税后利润(万元) 24050 20042 15684 内部收益率( IRR )(%) 财务净现值( FNPV ) (万元) 20760 15221 投资回收期(静态) (年) 投资回收期(动态) (年) 研究方法 剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价,其基本思路为: 地价=房地产建成价格-(建筑费+专业费+租售费用+税费)-利润该方法的操作程序如下: 研究待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润求地价 运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次,即:全部投资的财务效果评价和自有(权益)资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价,即排除财务条件的影响,将全部资金(包括全部借贷资金和权益资金)作为计算基础,考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成,以及借贷还本付息和所得税的问题,所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析,借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础,以便考察项目是否有投资的价值,在分析是否可行的同时,进行方案的选优。自有(权益)资金的财务效果评价,即从企业的角度出发,分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响,以企业投入的权益资金为计算基础,而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力,实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时,还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配,以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中,选用全部投资的财务效果评价法,分析该地块的投资盈利能力——通过全部投资的现金流量表,得出项目内部收益率( FIRR )、投资回收期(P t)、财务内部净现值( FNPV )以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。 研究依据?香蜜湖 B303-0041 宗地规划指标?国务院发展研究中心数据库?《广东省房地产统计年鉴》?广东省房地产开发各类管理费用标准?中国人民银行存、贷款利率?《广东统计年鉴》?搜房网相关数据?中国人民银行 121 号文件?广州市建安工程定预、决算定额 宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率≦ ,可以确定, 该地块要想获得最大收益,就必须按高尚住宅区规划,定位于高端客户,确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。 宗地总体规划方案设计总基底面积 93544 ×22%= 20580 m 2,用地平衡表及项目主要经济指标分别见表 3-1和表 3-2。高层住宅总建筑面积