商业地产课程设计.doc

《房地产项目调查》课程设计房管专业姓名学号 201 2年11月 1 协信. 时代广场商业项目调查报告目录一、调研的范围及区域............................................................................. 3 二、调研目的............................................................................................. 3 三、商业地产概况分析............................................................................. 3 四、零售业业态的构成与分析................................................................. 6 五、商业地产物业类型分析..................................................................... 7 六、商业地产的区域特征分析................................................................. 9 七、商业房地产开发经营模式分析....................................................... 11 八、总结.................................................................................................... 11 2 一、调研的范围及区域本次调研的范围主要集中于重庆市市区各区域中心的商业地产物业的相关情况, 比如沙坪坝区的三峡广场, 渝中区的解放碑商区、江北区北城天街及杨家坪步行街等商业地产物业, 其重点调查本案例具体所在地——南坪区范围。具体调研分析本案例周边综合环境, 最后结合本案例进行了相关的对比分析,明确了项目的优劣势。二、调研目的本次调研的主要目的在于摸清市区及区域内具有可比性的商业地产物业的数量、区位、规模、竞争等客观环境的优劣势及运营等主观情况的优劣势,具体分析本案例的优劣势, 分析项目商业价值, 洞悉项目商业机会;以未来界定现在的宏策划模式,赋予项目独一无二、个性化的主题概念, 与同区域内其他项目形成卖点落差, 提炼项目的核心吸引力; 细化项目的市场定位, 塑造项目的真正差异化, 塑造项目耀眼的特***质; 通过专业运作及战略联盟商家的实际需求,界定项目的战略定位, 领跑同行业内商业市场, 成为同区域商圈的新商业革命引擎。三、商业地产概况分析(一)、项目概况协信· 星光时代广场位于南坪 3 号步行街, 与万达 4 号步行街相连, 同属于南坪环道商业核心圈。总占地面积约 54000 ㎡,规划建筑面 3 积约 46 万㎡,是集高品质主题购物中心、城市精装公寓、高档酒店公寓、商务行政公寓为一体,由协信集团联手华润集团、利宝国际、凯达环球强强打造的城市级高端综合体。该项目设计了亚洲最大的 4 千平方米玻璃天幕,外部阳光渗透, 让购物者不觉压抑,舒适度高; 它还是重庆电梯数量最多的购物中心,超越一般购物中心的一半;拥有重庆最大 LED 屏幕(188 平方米) ,也是重庆轨道交通最完善的购物中心( 轻轨 3、 4 号线,环线) ;它还设计了 8 大业态规划( 生活大道、运动大道、时尚大道、名品大道、美食大道、娱乐大道、青春大道、潮流大道) 和三个主题广场, 并推出体验式购物; 创造了一条西南最大室内步行街商业步行街, 被誉为“重庆目前最大体量、最具主题、业态最完整的 SHOPPING MALL 。”(二) 、地段商圈概况重庆南坪商圈, 作为重庆五大商圈之一, 先后亮相了红星美凯龙卖场、万达广场、艾美酒店、“上海百联”卖场等众多大型商场或购物中心, 是最具潜力的商圈。其中南坪 3 号步行街是政府规划的 5 大步行街之一,建成后将于万达 4 号步行街相连,重新构建南坪商圈新格局,以超越解放碑步行街的恢弘气势,成为五大商圈中最具规模的步行街。一旦南坪的道路改造工程完工, 畅通的南坪也将带来不少以前因交通放弃这里的消费者。目前南坪商圈的人流量也接近 30 万人。在未来 3 年内, 南坪商圈商业面积将新增至 250 万平方米, 将成为我市面积最大的商圈。南坪商圈凭借 6 座大桥( 长江大桥、菜园坝大桥、嘉陵江大桥、渝澳 4 大桥、在建的东水门大桥和千厮门大桥)、 3 条轻轨线( 3 号、 4号、 6号) ,与解放碑商圈、观音桥商圈一道,构建重庆商业的