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燕翅山片区调查总结.doc


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燕翅山片区调查总结花絮: 2008 年4 月初, 我在公司的安排下, 对济南燕翅山片区的房地产市场进行了走访调查。通过对该片区部分楼盘的实地察看和对部分楼盘售楼处的走访了解。调查区域:燕翅山片区调查范围:南起南部山区,西至二环东路,北到经十路,东接奥体中心。调查项目: 正大· 城市花园名士豪庭黄金· 99 山水庭院银座花园荷兰庄园红山圣都东山墅学府蓝山军安· 和平山庄【各项目基本情况及浅析】虽然本片区有多个在售或已售项目, 但是各项目又有其不同的特点和不同的类型。根据市场的类型, 可将本片区分为(类) 别墅或花园洋房项目、高档住宅项目、中高档住宅项目、普通住宅项目、村改或集资房。一、各类型项目概况及浅析 1. (类)别墅或花园洋房项目如: 东山墅、原山 9号、昌明· 伴山苑/ 望山苑、鲁班· 紫麟阁、龙景苑 1 )东山墅项目总占地面积 210 亩,总开发建筑面积 13 万平米,是由济南合稼置业投资开发, 合富辉煌全程销售代理。项目设计为退台式设计, 每地块高差为 3米。项目宣传主题为“中式住宅”。项目设计为“电梯多层,花园洋房”。其容积率不足 1 ,达到别墅的设计标准。项目一期共开发 8栋, 每栋都配有电梯, 总建筑面积为 4 平米, 均为多层设计( 其中两栋 4 层多层, 六栋 6 层多层, 一期累计开发: 208 户。其内部结构设计新颖独特。两栋四层的多层, 内部结构设计是一、二层为一户, 复式结构, 面积为 280 平米(五室两厅两卫) 。三、四层为一户,也是一梯两户,三、四层位一户,复式结构,面积为 260~300 平米(五室两厅两卫) ,两栋共计 16 套。价格为起价: 6600 元/ 平米,均价: 6900 元/ 平米。一层小院是免费赠送的(实际价格已累加进总房款里了)。六栋六层多层,设计结构为一、二层为复式,面积在 240~28 0 平米(五室两厅两卫) ,五、六层也为复式,面积在 160~286 平米( 五室两厅两卫),三、四层为平层, 面积在 120~136 平米(两室两厅)和 168~188 平米(四室两厅两位) ,每栋四个单元,共计: 192 套。平层均价: 6600 元/ 平米。 2 )原山 9号项目总占地面积 55 亩,总开发建筑面积 万平米,项目有联排别墅、叠拼别墅、独栋别墅, 面积在 185~260 平米( 五室两厅两卫)及 600 平米(七室三厅三卫)。 3) 鲁班· 紫麟阁本项目占地 46 亩,总建筑面积 30403 平米由德州鲁班房地产公司投资开发, 项目内部有 7 东六层的多层, 共计 210 户。小区为带电梯多层,花园洋房。项目于 2007 年9 月开工建设,计划于 2008 年 12 月竣工, 但现场实际仍在施工, 个人推测, 可能是受金融危机, 市场疲软等因素影响, 资金吃紧, 从而导致项目施工进度延迟,至今仍未完工。 4 )昌明· 伴山苑/ 望山苑 A. 伴山苑项目总建筑面积为 万平米,由 6栋6 层多层组成,共计 144 户。项目层高为 米, 户型面积为 126~156 平米( 三室两厅两卫) ,目前项目均已封顶,已是尾盘。然,在走访该项目时,在其楼体外面可以清晰的看到一竖挂条幅: 昌明· 伴山苑电梯多层花园洋房仅典藏 10套 TEL : 82928338 。从此条幅可以推测, 项目虽然开盘较早,但销售不力,以致现在仍未清盘。此外,个人认为,条幅广告虽只是说仅典藏 10 套,而实际剩余房源可能会在 20 余套。 B. 望山苑该项目尚未开盘, 属于新开的增量房。项目与伴山居比邻, 总占地面积 34亩, 总开发建筑面积为 万平米,共 14栋6 层的多层组成,共计 206 户。户型面积为 116 平米(二室两厅一卫)、 130~167 平米(三室两厅两卫)、 188 平米(四室两厅两位) 。项目为开盘,价格尚不确定。 5 )龙景苑· 南区项目为总占地面积 74亩, 总开发建筑面积 万平米,共 14栋。其中, 别墅三栋( 两排叠拼别墅)、多层(4 层标准层+1 层阁楼) 11栋, 共计约: 276 户。户型面积为 131~176 平米( 三室两厅两卫)、 112~120 平米(两室两厅两卫)、 159~188 平米(四室两厅两卫) ,本项目为山东省委宿舍,目前小区内住户很少,项目的空置率很高,估计能达到 65% 。个人推测,可能是单位分房或作投资用的居多。据看门老大爷估计说价格为 620 0元/ 平米以上。 2. 高档住宅项目 1 )名士豪庭该项目在济南属于高端项目, 是由香港南益集团在济南的经典之作。项目总占地面积 500 亩, 总开发建筑面积 100 万平米, 分期滚动开发, 所开发的住宅产品为隶属豪宅之列。因为, 项目无论是在

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  • 时间2017-03-28