物业管理中的风险分析(P6).doc

物业管理中的风险分析一、风险分析决策:可把握的风险在物业管理企业中, 决策风险主要有二,一是企业高层管理人员的决策风险,另一项是普通操作层的决策风险。就企业高层领导而言,因决策失误而企业带来的风险是非常显著,有时是非常致命的,尤其在一些十分重大的决策上面, 企业最高层领导所作出的每一项决定都会左右了整个企业的命运, 一旦决策失误,因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。比如企业的扩张行为,作为一个微利行业,物业管理企业通过规模化、集约化的方式来降低企业管理成本,增加抵御市场竞争的能力,有时是企业的必然的选择。然而在选择扩张的方式、时间、地点等方面, 企业最高决策层所作出的决策是极为艰难的, 甚至会成为企业的生死抉择。深圳物业管理企业在内地物管市场无可奈何的退潮已给我们提供了一个很经典的例子, 分析其原因, 深圳物业管理企业近年在内地市场的败走麦城虽然因素诸多, 但企业高层领导在决策上的盲目冒进也是极为重要因素。关于操作层的决策风险容易被忽略,但其对企业的影响是不容小视的,这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故, 企业的高层领导及太多数员工对技术方面, 如工程建设、机电维修等, 并不十分熟悉, 或者知之甚少。因而, 在企业内部中, 涉及到工程、机电方面, 技术人员拥有绝对的话语权, 因而, 其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响, 尤其是一些大型的项目, 如大型的工程建设、技术改造, 大的机电维修项目等等, 一旦决策失误, 便对企业造成经济上的极大损失,也同时给企业带来极大的风险。因决策所带来的风险太都是可避免的,关键在于决策人在决策前对决策的事项熟悉、了解和把握的程度,准备越充分,其决策成功机会也就越大,其风险也便最小。服务:不确定的风险讨论物业管理服务中所存在的风险其实是一个很宽泛的话题, 因为从某种程度而言, 由于从业人员素质、工作环境等诸多因素的影响, 管理服务中的风险其实是无处不在, 无时不要面临的, 笔者在这里也仅就一些典型的事例作一剖析。在服务中,一个比较典型的方面是停车场的管理。当前行业内外对机动车停放管理及相关的法律责任的争论从未停止, 对其责任的界定也是各执一词, 深圳市近来出台了《深圳经济特区机动车停放管理条例》的草案, 其中便明文规定营业性停车场因保管不善造成停放车辆丢失或损毁的, 应当依法承担相应的法律责任。此草案一出, 立刻引起物业管理公司强烈反应, 因物业管理行业本身是一个微利行业,多数物业管理公司的经济实力也并不强大,尤其物业管理公司多以管理处为单独核算单位, 这样的损失也多会算到相关管理处的头上, 而一般管理处一年的利润也不过几十万元, 根本无力承担车辆丢失或损毁而发生的经济损失。还如小区一旦发生刑事治安案件,如盗窃案、***案,其责任的界定、损失的赔偿等问题,小区内发生盗窃案、***案等等严重刑事治安案件已不是新鲜事, 但如果将相关责任和造成经济损失全部由物业管理公司来埋单, 会从声誉上和经济上对物业管理公司产生双重打击, 这种风险对物业管理公司同样可能是致命的, 轰动一时深圳笔架山命案可谓前车之鉴, 虽最后是以物业管理公司胜诉而告终, 但倘若一旦败诉,其所带来的风险恐怕会让物业管理公司不寒而栗的。另一个比较典型的服务中风险是关于业主维权,业主维权是业主应有的权利,物业管理公司无权干涉或阻止