福满花园项目投资估算及资金筹措计划（P52页）.doc

福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、福满花园项目概述 1 、项目概况项目位于南宁市 XXX 区,南 XXXX ,北临 XXXX ,西南面对规划中的水景公园,项目东侧为衡阳路延长线, 项目总用地 m 2, 经南宁市规划国土局批准,用地功能为商住及配套设施,实际建设用地面积 m 2, 计容积率建筑面积率为 平方米。(表: 6-1-1 )【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积 2 实际用地面积 2 计容积率面积 2 总建筑面积 2 建筑容积率 建筑密度 28% 绿地率 % 住宅面积 m 2 商业面积 m 2 地下室面积 m 2 居住总户数 1520 户根据上述规划经济指标,计容积率总建筑面积 2 ,其中住宅 2 ,商业部分 2 ,另外不计容积率之地下室建筑面积 2 ,共 494 个车位,项目总建筑面积 2, 拟建 21栋 18 层商住楼。二、项目投资方案(一)投资组合方式在房地产开发中,大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发,本项目总投资(含贷款建设期利息) 为 万元,整个建设经营期为 3 年,是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以, 一般采用投资的多种组合运用, 一方面可减低融资的压力, 有助资金的流通; 另一方面可相对降低开发商的风险,使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道: 一是自有资金, 二是向银行贷款, 三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下: 自有资金全部用于投资; 销售收入扣除与销售有关税费后用于投资, 初步估算按销售收入 % 计算;此外还缺少的资金,则向银行借贷。本项目开发总投资( 含贷款利息) 共计 万元, 自有资金 1000 0 万元, 占总投资的 % , 销售收入再投入用于投资合计 万元,另需贷款额合计 20000 万元。(二)资金动作方式在项目的前期,将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费; 在获取土地使用权后, 可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款, 用于地上建筑物建设; 当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售, 销售收入再加上用其它方式筹措到的资金,就可将整个项目投资完成。 1 、自有资金整个项目的自有资金为 10000 万元,占总投资的 % , 分3 年投入。详见表:6-1-2 (表:6-1-2) 自有资金年度投入表( 单位: 万元) 第一年第二年第三年 2 、银行贷款银行长期贷款共有二笔,共计 20000 0 万元, 占总投资 53% ; 从第一年起到第二年止每年借一笔。(表:6-1-3) 银行贷款年度投入表( 单位: 万元) 第一年第二年 10000 10000 3 、销售收入再投入。销售收入再投入按销售收入的 % 计算, 从项目有销售收入最后第三年开始, 直到项目建设经营期结束, 上半年为整个销售收入的 %, 下半年为整个销售收入的 %, 总销售收入再投入为 万元,占总投资的 % 。(表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表( 单位: 万元) 第三年上半年下半年 第二节项目的建设工程规划与安排二、福满花园项目建设规划及进度安排(一)建设方案及规划说明 1 、建设方案。经南宁市规划管理局审定,本项目的建设方案如下: 2 、规划目标。(1 )以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标,满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求, 为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅, 创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。(2 )依靠科技进步,推广新材料、新产品、新技术,提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果, 使花园和住宅具有较高的科技含量。(3 )合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布,使整个花园具有良好的空间布局形态(4 )吸收各项目好的居住规划特点,创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。(二)建设方式及进度安排 1 、开发计划拟定的原则①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目, 在拟定项目的开发建设计划时, 我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律, 遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,