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11 不动产买卖和租赁代理? 商品房买卖中的代理? 二手房买卖中的代理? 不动产租赁关系中的代理****题与思考题 Evaluation only. Evaluation only. Created with Client Profile . Created with Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 11 不动产买卖和租赁代理?教学目标和要求: ?通过本章的教学使学生了解商品房(新房)买卖代理、二手房买卖代理、房屋租赁代理活动中的一些技巧和注意的要点。 Evaluation only. Evaluation only. Created with Client Profile . Created with Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商品房买卖中的代理? 对开发项目的调查?由于房地产开发商良莠不齐,对开发商的审查尤其重要。通常应对开发商的资质、资本金、开发商的内部人员、开发项目的文件进行综合考察,及时告知被代理人可以预料的风险。具体内容有: ?(1)开发商成立的时间。新公司的风险大于老公司,刚成立的新公司特别需要引起注意。?(2)开发商的投资方是谁。投资方主要指控股方,控股方的实力和信誉影响其经营。?(3)开发商有没有明确的市场定位。市场定位反映开发商的经营理念和经营水平。?(4)其市场定位是否和开发项目相匹配。市场定位是开发商经营的一个环节,必须与其他经营行为匹配,它反映开发商的经营水平,也往往是欺诈行为的一个预示。?(5)前一个开发商成功开发的项目的情况如何。反映开发商总体状况的最后证明。 Evaluation only. Evaluation only. Created with Client Profile . Created with Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商品房买卖中的代理?(6)开发商有无卷入丑闻或诉讼。丑闻或诉讼可能带来意想不到的损失,必须高度关注。?(7)开发商在业内的声誉如何。业内人士对行业内部的情况了解比较透彻。?(8)开发商的注册资本金是否与所开发的项目相匹配。所显示的注册资本金必须占开发项目所需资金的四分之一以上。?(9)开发商的资产负债情况如何。开发商的负债是否过多,有无银行坏账。?( 10 )开发商的内部主要管理人员变动情况如何。这是反映开发商经营的稳定性或开发商出问题的先兆。?( 11 )开发商发布的广告是否有故意热炒的卖点。广告中的卖点固然重要,但热炒卖点回忽略房地产本身基本的质量,价格也可能上涨过高。?( 12 )开发商的宣传是否言过其实。言过其实是开发商最容易出现的问题,避免仅凭宣传而作出买与不买的决策的情况。 Evaluation only. Evaluation only. Created with Client Profile . Created with Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商品房买卖中的代理?( 13 )开发商员工的口头承诺是否符合实际。对销售人员口头的重要承诺应有相关资料应征,重要承诺应有书面记载。?( 14 )开发商的规划是否与政府的意图相符。开发商的规划应符合政府的大规划,否则其规划是无效的或欺骗性的规划。?( 15 )直接承建的是开发商还是其他建筑公司。小的开发商往往委托其他建筑公司建设,一般来说,开发商自己的建筑公司比较稳定。?( 16 )开发商聘用的建