西安xx广场可行性研究报告.doc

第一部分项目概况一、项目概述《西安 XX 广场》项目位于 XX 什字东北角,其占地 亩, 总建筑面积达 89000 平米。工程拟于 2004 年6 月奠基, 200 7 年5 月竣工,历时三十六个月。《西安 XX 广场》将建成为一座主体建筑高度达 100 米的综合型地标型建筑群,其中包括 40000 平方米超大型、高档豪华的新兴商业设施和近 50000 平米的商务办公及高档住宅。整个建筑群气势恢弘、与 XX 立交桥交相呼应, 成为南二环与西高新地区的全新亮点。二、项目背景二零零三年八月,西安市政府提出投资 亿元,改造西安市政道路的决议。其中南二环路增架三座立交桥, 即朱雀路立交、含光路立交、太白路立交。同时为配合三座立交桥的施工,市政府还提出整改二环路沿线,尤其是三座立交桥两侧交通及环境的要求。西安 XX 房地产开发有限公司积极参与西安城市建设规划,配合市委市政府全面治理西安市交通及市容环境,进一步发展城市经济建设的号召……将以更现代的建筑形式、更合理的商业布局、更人性的物业管理, 提升西安城南地区 XX 市场的发展水平以及西高新地区现代化大都市的新形象。三、项目现状目前,《西安 XX 广场》已完成规划、报建以及土地转让等手续, 并聘请了全国十大著名房地产策划公司之一的“ XX 置业投资顾问有限公司”对项目实施全程策划,以及委托国际顶尖的“英国贝尔格林建筑设计事务所”进行建筑设计。同时本项目还将委任世界著名的有着百年商业管理经验的“香港威格斯管理集团”,采用世界最为先进的管理模式对商场实施全面物业管理。四、发展商简介第二部分西安房地产市场研究一、西安房地产市场发展浅析 1. 西安经济利好,促进房地产业发展?西安近十年来的 GDP 值保持双位数字稳定增长的态势,对房地产市场的正面影响是十分巨大的。?其中, 全社会固定资产投资额快速增长, 城市建设进入飞速发展时期。? 2000 年以来,西安市房地产市场保持了高速发展的势头, 房地产开发投资在全社会固定资产投资中所占比重超过 28 %,成为推动固定资产投资增长,甚至推动宏观经济发展的重要动因。? 2003 年三季度西安房地产景气指数已经居工业、建筑、零售贸易、交通运输等六大行业之首。 2. 大西安城市战略规划启动,促使房地产行业进入飞跃期。?在“西安城市发展规划新思路”中, 政府明确指出西安城市发展“近期向南, 远期向西”的框架, 因此, 以西高新、长安区、曲江为主的三大板块成为未来十年发展建筑的重点。?同时, 2003 年是西安的环境建设年,通过环境得到进一步的完善, 作为西北五省总省会的西安, 将成为最适合居住的城市。?西安城乡结合部释放出大量可开发用地, 和巨大的对住宅的潜在需求, 由 2003 年 4月开始, 西安市政府将用 3-5年的时间对西安建成区内分布的城中村全部改造完成, 在改造过程中, 相关的政策对西安的房地产一级市场、二级市场以及三级市场都起到了强大的推动作用,在促进房地产发展同时也加剧房地产业的竞争。 3. 西安房地产市场自 2002 年开始升级,呈现供求两旺的态势。?据西房中心调查统计, 2002 年, 西安的商品住宅平均价格在 2 818 元/平方米,较上年增长了 %; ?从销售来看, 80- 120 平方米之间的房子基本无剩余, 而且市场供应不足; 只有公寓别墅类和办公楼类商品房空置面积较大; ?受经济向好的影响,西安市居民生活水平大幅度提升。 200 2年, 城市居民人均可支配收入 7183 元, 比去年增长 %;近五年人均可支配收入年平均增长 % ; 城镇居民消费水平年平均增长 % 。住宅消费逐渐成为城镇居民消费热点, 城镇居民购房支出比重逐步提高,商品房市场可谓“购销两旺”。?市场细分的供应链即将形成, 普通居民的购房高潮即将到来。 4. 西安城南及西高新成为房地产热点地区,郊区大盘成为楼市新宠?西安的城南区地理位置比较优越, 城南区长期以来各类物业的价格比较平稳, 普通住宅和高档住宅长期以来形成的均价分别为 3068 元/ 平方米和 3992 元/ 平方米。南郊一直是西安地产商和消费者的首选地区, 主要是因为此地高校云集, 文化气氛浓厚, 但房价较高, 居住者多是经济能力较强的成功人士。?西安高新区是一个很具有个性的地区,其地产业发展迅速, 起点较高, 已经形成了独特的风格, 高科技产业密布、外企集中, 人气旺、规划新, 其居住环境当是西安之最。? 2003 年西安,郊区大盘抢占了绝大部分的市场份额。郊区良好的空气环境、较高的绿化率以及较低的价格, 造成“郊区大盘”热销的原因。郊区大盘时代的来临必然带动当地以及周边地区的楼市经济及商业的迅速发展。 5. 西安房地产市场健康发展,销售价格趋于