西安长安新城项目可行性研究报告.doc

西安长安新城项目可行性研究报告二○○六年十一月一、项目基本情况........................................................... 3 二、西安宏观市场环境分析........................................... 4 三、西安市房地产市场分析......................................... 12 四、长安区发展环境分析............................................. 18 五、项目发展机会分析................................................. 23 六、项目开发定位......................................................... 35 七、项目价格建议......................................................... 46 八、项目财务评估......................................................... 47 一、项目基本情况长安新城位于韦郭路以北, 新韦斗路以南, 子午大道以西, 郭杜文化站以东。南与陕西师范大学、政法学院、邮电学院等高校隔路相望, 东与子午大道、长安行政新区为临。该区域将建设成为行政、科教、文化新中心,逐步发展为西安市的副中心,区位条件良好。?项目经济指标项目用地性质用地面积( ha ) 开发量(㎡) 小计(㎡) 公建用地 C2 63900 648820 C2C3 77840 商住用地 R2C2 507080 居住用地 R2 1348760 1379040 R22 30280 市政用地 U3 3840 9480 U9 5640 公共绿地 G 14640 14640 道路广场用地 S1 -- S2 -- 总计- 2051980 2051980 二、西安宏观市场环境分析 1 、西安城市概况?西安功能性质: 西安是陕西省省会, 世界著名的历史文化名城, 是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。西安于 1992 年7月被国务院批准为内陆开放城市。?西安的地理气候: 西安市位于中国大陆腹地黄河流域中部的关中盆地, 东经 107 ° 40 ′~ 109 ° 49 ′和北纬 33 ° 39 ′~ 34 ° 45 ′之间。东以零河和灞源山地为界, 与华县、渭南市、商州市、洛南县相接; 西以太白山地及青化黄土台塬为界, 与眉县、太白县接壤; 南至北秦岭主脊, 与佛坪县、宁陕县、柞水县分界; 北至渭河, 东北跨渭河, 与咸阳市市区和杨凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。秦岭山脉横旦于西安以南,山脊海拔 2000-280 0 米,是我国地理上北方与南方的重要分界。西安是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市,是西北五省入关咽喉。?西安交通情况: 民航方面, 2005 年,开通了西安至伦敦、巴黎、纽约、法兰克福、洛杉矶、旧金山、温哥华的国际航线,国际航线达到了 29 条,成为全国第四大国际航空枢纽城市。公路方面, 形成了以西安市为中心的“米”字型辐射状干线公路系统。绕城高速、机场新线建成, 二环路全面贯通, 三环路开工建设, 建成一批人行天桥和地下通道。市区与所辖区县全部开通高速公路。铁路方面,西安是我国铁路系统“五纵三横”中陇海- 兰新线的重要站点,有着沟通东部和西北, 促进西北发展, 巩固边防, 横向联合贯亚欧为主的第二条大陆梅, 加速沿线工业的发展的重大作用。?西安行政区划分西安市现辖 9区4县( 新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县) ,总面积 10108 平方公里,人口 万。其中, 建成区 222 平方公里, 市辖区人口 万人。这里气候温和, 四季分明, 雨量适宜,日照充足,具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。 2 、西安经济地位分析?西安处于中国城市发展的第三梯队按照区域经济特点和地理状况, 目前中国副省级城市发展可以分成三个梯队, 第一梯队以北京、上海和广州为首的沿海城市, 第二梯队以重庆、成都和武汉等长江上中游城市为主, 第三梯队的城市就是以西南、西北和中原地区的中心城市为主。西安目前经济处在第三梯队, 正在向第二梯队靠拢。图 2-1 中国重要城市 GDP 水平( 2005 年) 数据来源:西安统计年鉴?西安