合肥都市文化广场 定位报告.doc

产商域网产商域网都市文化广场的定位报告产商域网产商域网目录合肥市场简析篇产品定位篇产商域网产商域网一、合肥市场简析目前市场状况简析板块分析竞争研究和判断消费者在哪里产商域网产商域网目前市场状况简析(一) 、土地市场火热进行中, 2009 年上半年合肥市共有 44 块土地成交,共成交 7 亩土地,成交总金额达 亿元,平均成交地价为 9 万元/ 亩。土地成交无论从总价还是面积、数量都达到 3 年来第一。 9月、合肥将迎来土地饕餮盛宴 4548 亩集体待嫁。从市中心到政务区, 从庐阳区到滨湖到经开, 都将有土地供应。无疑, 不在预示在合肥地产市场的火热, 也同样警示, 不久的将来, 将有更多的市场竞争。(二)、房地产市场,一路飙升,一路火爆。往年的 6、 7、 8 三月是传统淡季,而今年无论是开盘的项目来说, 还是成交量来说都达到了一个顶峰。 7 份合肥市住宅类商品房销售套数为 11156 套,销售面积为 ㎡, 销售金额为 万元, 销售均价为 元/ ㎡。在环比的变化中, 销售套数环比上涨了 2218 套, 涨幅达 % ; 销售面积环比上涨了 ㎡, 涨幅为 % ; 销售金额环比上涨了 万元,涨幅达 % ,八月也已破万套。 9月,合肥地产将有 20 几家楼盘对外销售,对于开发商来说, 产商域网产商域网机遇来的同时, 风险也同在。产品定位及怎么样把握好机遇, 显得比以往更重要。板块分析项目位于南一环路和曙光路交叉口的东南角,此版块行政上属于包河版块。很明显, 本项目的位置处于老城区, 又是几大板块的交界处, 所以暂且叫它“南一环板块”,该板块处于老城区,城市基础氛围比较好。下面来详细解读板块信息: 位置合肥南一环附近,属于老城区范畴。交通南一环路和金寨路交叉口,交通顺畅,高架林立、四通八达。配套省直机关腹地,给你品质尊荣生活。商圈处于三里庵、新都会、三孝口、三大商圈的交汇地带,区域位置明显, 但也易被市场隔离,自身无大商圈依托。居民周围多单位宿舍,人口密度大,人员素质较高瑶海区板块包河区板块庐阳区蜀山区板块本项目产商域网产商域网物业老物业较多,写字楼较多,高档商品房供应不多教育该区域有包河区最好的小学,屯小, 2中、科大、 48中等银行招行、徽商银行、农行、工行等。综合以上, 该板块是位于老城区、南一环附近的省级政府机关腹地之中,交通便利,生活方便,人口密度大,高档社区少,教育、医疗资源丰富,物业升值潜力大。以本项目为原点,半径 2 公里范围内,物业如下: 1、住宅和写字楼 A: 在售的有:创景花园、顶峰国际、恒兴广场、信旺九华国际、汇金大厦、富广大厦; B: 潜在的有: 创景花园三期、江南· 新里程( 广电中心对面)、东方广场; 2、商业:国购(8万平米) 、新都会( 6 万平米) 、百脑汇、新曙光百货、合家福社区店、喜客多; 3、公寓:世纪云顶(已入住)、· 瀚海星座(在售); 4、机关单位:省人大、省人民检察院、省军区等; 5、宾馆酒店:梦都、玉立皇、八一宾馆、稻香楼宾馆等; 6、娱乐:维果 KTV 、万豪圣会等; 7、商业:合家福社区店、喜客多; 8、医院:安医附院、传染病医院、安医附院第四附属医院。所以说,区域板块是机会和挑战并存; 1 、本项目所属地块是个配套齐全,城市基础氛围浓厚的地块,区域内竞争楼盘,品质较高,竞争激烈。产商域网产商域网 2、板块处于两大商圈交汇处, 区域位置优越, 也容易被商圈所孤立。竞争对手在哪里? 本案属于包河区范畴,同时又位于庐阳区和蜀山区的边缘; 从发展角度来看, 既承接了庐阳老城区的成熟, 又下启了蜀山和包河新商圈的崭新规划和未来, 因此, 从地域角度来看, ?南一环板块是本案的一级竞争区域; ?蜀山区以环境、马鞍山板块和望江路板块以繁华、品质从高端对本项目进行客群分流,属于二级竞争范畴; ?整个一环周边高档社区都构成三级竞争范畴。我们可以看出: 1、老城区写字楼放量非常的大,约有 120 万方,产品档次齐全,高档产品高的无法比拟, 如(安徽金贸、东怡金融广场) ; 2、老城区成了品牌地产的斗舞场, 如(万达、旅游集团、国 1 北一环写字楼带 2 东怡金融广场 3 万达广场 4 马鞍山路商品房集群 5 东方广场 6 安徽金贸 7 某城市综合体 8 政务区集群 9 汇金大厦 10 顶峰国际 11 富广大厦 A 华侨广场在售潜在供应 A6 本项目产商域网产商域网购等); 3、城市综合体是大而全,有相当的竞争力, 如(万达广场、东方广场) ; 4、版块内, 写字楼和住宅放量大, 竞争激烈, 如(顶峰国际二期、创景花园 3期