天启开启上海闵行区夏朵小城营销策划 执行报告.ppt

认识论机遇竞争产品政策板块竞合关系搏弈消费需求与市场供应的矛盾政策调控与价格走势的矛盾政策带来的影响板块布局与竞争板块发展与成长错时竞争品牌引领既共同竞争又共同发展城市郊外迷人的小城两种产品两种市场{认识论}之{机遇} 银行对 100 万以上/单价 7000 元以上商品房只允许七成按揭贷款上海市关于期房限转的有关规定上海于 2004 年4月20日正式开始实行商品房预售网上登记提高二次购房首付比例投资性购房贷款利率提高政策回眸即将出台政策:征收物业税、降低预售标准+{政策} 政策带来的影响 1、一系列政策的出台,目的是规范房地产市场,抑制投资过多, 增长过快的现象,从政策来看,中高价房市场将会受到一定程度的抑制,尤其是对于高价商品房与中环线附近商品房受到明显的影响。 2、对于底价房市场来说,由于政策的放款,市场放量将逐步加剧。特别是放宽预售标准(专门针对底价房), 将预计有 500-600 万中低价房提前上市,市场供应结构发生变化。加之三城九镇的开发、 300 万方平价房的投入等措施都使得该价位段市场放量增加; 市场竞争的焦点将转移到中低价市场上来政策调控与价格走势之间的矛盾价格 5977 5899 5864 4551 0 2000 4000 6000 8000 2003年1季度 2003年2季度 2003年3季度 2003年4季度 2004年1季度 2004 年1季度房价再次实现突破,达到 元/平方米。但 4月份以后,房价增幅明显放缓。政策调控使上海房价并未受到明显的影响,市场仍然处于小幅增长的态势。据统计,今年 1-4 月份上海商品房平均价格分别比上月增长 % 、 % 、 % 、 % , 比上年末累计增长 % 。) 上海近几年商品房供求关系图 1999 2000 2001 2002 2003 2004(1-5) 房地产竣工面积(万平方米) 房地产销售面积(万平方米) 从供求状况可以看出, 2003 年房地产市场已经从过去的供不应求转向供略大于求的状态。消费需求与市场供应之间的矛盾但今年 1-5 月份, 市场供求状况又转向供小于求的状态。小结 1、政府通过政策调控抑制房价,但从目前来看,整体市场并未出现明显的反应,局势并不明朗。 2、政策带来的影响应该说对底价房的消费者--老百姓有益,但对于开发商来说,底价房的加剧放量导致竞争也在加剧,未来的竞争将集中于中底价房之间的竞争。本案各板块布局与竞争森林体育城板块莘庄板块春申板块吴径板块科学园板块颛桥板块{板块} 各板块基本概况本地客源、市区客源 4900 —5000 元/平米金榜世家 6期、金铭府邸 4期依托老闵行成熟配套和莘闽轻轨交通而发展,环境优越,人文资源浓郁老闵行板块/ 动迁房价格 4500-4700 元夏朵小城旗忠森林体育城居住配套用地、处于开发启动期旗忠森林体育城板块本地客源、市区自住客源 6300-6500 元/平米东苑米蓝城等依托沪闵轻轨通车之契机,带动了各站点周边及颛桥老镇的开发颛桥板块全市客源 6500 —7200 元/平米万科假日风景、春申景城、柏林春天等作为上海四大居住示范区之一, 开发体量庞大春申板块全市客源 7000-7500 元/平米名都城四期、新梅莘苑; 受地铁和莘庄商业中心及南方商城之利,供应量大、交投活跃,日趋成熟莘庄板块客源结构目前公寓价格代表楼盘发展特征板块名称紫竹科学园板块 4900 —5500 元/平米由大学城、研发基地、森林半岛组成,依托周边学校资源, 科学研发基地,目前已经启动科学园/交大/市区客源康河原味吴径板块配套完善/靠近科学园/无轨道交通/但有数路公交通市内紫晶南园小高层 4500 元/平米本地客源、市区客源