安徽当涂县城房地产市场调查报告.ppt

1 当涂县城房地产市场调查报告辉达楼盘代理销售公司 2008 年3月 2目录?一:影响本项目的大环境分析?二:住宅市场简析?三:商业市场简析?四:项目地块调研?五:项目价值分析?六:规划建议 3一:影响本项目的大环境分析 4 当涂经济概况?经济比较发达, 2003 年以来连续四年位居安徽经济十强县前列,农民人均纯收入连续六年位列安徽省之首。?经济特点: ?民营企业为核心,刃模具、机床、筑路工程机械配件享誉全国,并已形成了密集的产业集群;长江钢铁和蒙牛乳业等骨干企业已进入稳定发展成长期,在建的力通稀土钢缆(即将上市)、山鹰纸箱(上市)、比伦生活用纸及中意合资发酵肉制品等两亿元以上项目,将对全县经济发展形成重要支撑;另外正在筹建的大唐当涂电厂, 总投资达 120 亿元,将于 2009 年建成。 19% 56 繁昌 61 广德 83 天长 84 宁国 15% 100 19% 88 当涂 13% 102 90 凤台 % 138 24% 112 肥东 120 无为 23% 122 肥西增幅 GDP 增幅 GDP (亿) 县名 2008 年计划 2007 年5 房地产市场概况?总体:商品房供应情况: ? 2007 年当涂现成商品房供应量为 55 万方,县城房地产竣工面积 35 万平方米,其中以拆迁安置为主的经济适用房、回迁安置房竣工面积 13 万平方米。?和 2006 年相比,市场供应量增长了 120% 。各项目之间的竞争也更加激烈了! 增幅 120% ?旧城改造情况: ? 2006 年,县城建设完成投资 亿元,新建、续建 63 项工程,拆迁面积 14 万平方米,征地 2046 亩。? 2007 年全年拆迁面积 8万平方米,征地 1200 多亩; ?旧城改造已接近尾声!未来的房地产开发主要在护城河以外的地区,特别是太白路、襄城河一带,是开发的重点区域! 6 城市规划?是马鞍山市的副城区: ?根据“马鞍山的城市规划”:整个马鞍山城市规划布局结构呈带状组团式发展,形成“一主一副两带”的空间结构形态,其中“一主”——主城区(马鞍山),以现状建成区为基础,东扩南进。主城区是以行政办公、商业金融、科技文教、产业信息、交通居住等为主的市级综合性功能区; “一副”——副城区以当涂县城为基础,结合城市经济技术开发区南区的建设形成城市副城区。副城区是以商贸、工业、交通及居住为主的区级综合性功能区; “?“融入马鞍山、打造副城区”是当涂的发展目标。?县城建设按照“东扩西拓,北接南延”的发展思路。?发展方向:主城区(马鞍山)主要向南发展,适当向东发展;当涂县城向北发展(与马鞍山融为一体) ,适当向东,向西发展。7 城市规划?人口与城市规模规划: ?根据当涂县城总体规划(2002 — 2020) ,明确县城建设用地以向北发展为主,适当向西、向东发展,县城发展人口规模 20 万,用地规模近 22 平方公里。?目前人口:县城约 12 万,用地规模约 12 平方公里。?建设核心区:政务新区(北部)主要为襄城河两侧地区,, 加大周边居住区建设力度 8 护城河改造?由于本项目在东护城河西岸,因此护城河改造对项目的影响比较大。?现状:目前只在提曙路行春桥附近进行了改造,长度大约有 200 米。进度比较慢(主要是资金问题)。本案附近的区域还没有动工,具体什么时候能进行改造, 通过对周边居民的调查,都不是很清楚! ?功能划分:把整个护城河分为五个地块,同时,根据整个护城河景观突出自然、人文、教育、休闲、娱乐的功能定位,分别设计了历史文化展示区、休闲娱乐区、民俗展示区,科技展区共四个基本的功能区。本项目处于休闲文化区与名人展示区之间! 本案已改造地区 9 护城河现状已改造好的地方已改造好的地方未改造好的地方本项目的东侧 10 小结?大环境比较好,为本项目提供了一个比较好的经济环境和销售空间(从规划中可以看出)! ?最大的变数: 护城河改造! ?护城河改造工程量大,所需要的资金多,目前具体改造时间还不确定,将直接影响本项目的价值提升,影响范围在 5% 左右!也就是说,如在没有改造好的情况下能卖 2800 元/平方, 那么改造好以后至少 2950 元/平方! ?另外一个影响就是项目的定位,特别是以后沿河的商业定位!