富阳地产上海东郊别墅板块市场报告.ppt

研发处 Research Department 上海东郊别墅板块市场报告研发处 Research Department 报告目录二、别墅市场二、别墅市场三、项目分析三、项目分析一、宏观部分一、宏观部分四、项目定位四、项目定位研发处 Research Department 宏观部分 1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅研发处 Research Department 上海整体别墅市场上海市2007年至今独立别墅各季度成交情况 0 100000 200000 300000 400000 2007年1季度 2007年2季度 2007年3季度 2007年4季度 2008年1季度 2008年2季度 2008年3季度 m2 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 元/m2 成交面积成交均价?从图中可以看出, 2007 年第一季度至今,整个上海独立别墅市场成交量呈现缓慢下降的态势,特别是到了 2008 年第三季度,别墅类产品的成交量已达到近一年来的最低点,这主要是由于全球经济的不景气以及政府对楼市的严控所造成的。?而成交均价却恰恰与之相反,由于国家严控别墅类产品用地,因此独立别墅的稀缺性决定了其价格将会随着供应量的逐步减少而逐渐走高。受外部经济影响,别墅市场成交下跌,但价格依旧坚挺。研发处 Research Department 宏观部分 1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅研发处 Research Department 上海主要别墅板块?从上图看出,佘山由于其优越的自然环境以及众多高品质别墅所营造的居住氛围,当之无愧的成为近一年来上海各大别墅传统聚集区中成交最为活跃的区域。而青浦的赵巷与徐泾由于距离市区较近,规模较大,因此仅次于佘山板块。?周康板块作为新兴的别墅区,供应量的不足导致了该板块落后于上述区域。?西郊板块作为上海距离市区最近的别墅聚集区,其品质与环境都十分优越,但近年来区域内土地资源已开发完毕,因此成交量几乎为零。由于可开发地块减少,外环内可售别墅有限。研发处 Research Department 上海主要别墅板块?从图中看出,西郊板块的价格早在 2007 年第二季度就已经接近 6万元/M2了,但由于区域内土地开发完毕,因此在接下来的一年时间内并无成交。?佘山板块的价格如前文所述,由于品质高、环境好,因此远高于其余板块。?赵巷、徐泾、周康等板块区内项目品质参差不齐,交通、环境各有千秋,因此在成交价格上差距不大。由于别墅成为稀缺品,别墅产品价格一直较为坚挺。研发处 Research Department 宏观部分 1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅研发处 Research Department 浦东新区别墅市场?随着 08 年上半年,浦东区域内推出了一批高档别墅,如:御翠园、九间堂,整个区域的成交均价与成交面积均被大幅拉高。?而在进入 08 年下半年后,随着高档楼盘的销售进入持续期,因此整个区域成交量逐渐萎缩,成交价格大幅降低,同时由于全球经济不景气以及楼市的持续低迷,未来浦东独立别墅还有进一步走低的可能。整体市场低迷,浦东别墅市场遭遇寒冬研发处 Research Department 宏观部分 1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅