廊坊市场 研究报告.doc

. 廊坊市房地产市场调研报告目录第一部分宏观环境分析一、廊坊市概况.............................................................................................. 2 二、廊坊市社会经济发展状况...................................................................... 4 三、廊坊市住宅市场的发展回顾( 2000 - 2005 年) ................................ 6 四、廊坊市政府对房地产市场发展的规划.................................................. 9 第二部分廊坊市 2006 年房地产市场调研分析一、前言.......................................................................................................... 9 二、市场调研总结........................................................................................ 10 三、各项目基础资料.................................................................................... 18 . 第一部分宏观环境提要★近年来廊坊房地产市场呈迅速发展状态( 2000 - 2005 年) 市场开发量、市场需求量、市场价格、个人贷款购房率等均呈急剧上升趋势。市统计局、市房管局历史资料显示: 2005 年初, 市区施工面积 万平方米,同比增长 %; 2005 年第一季度商品住宅销售面积 万平方米,同比增长 %; 05 年市区 1-3 月份商品住宅平均价值比去年同期上涨 %左右;个人贷款率上升 %。★商品住宅空置率递增,市场价格上涨趋向理性根据 2005 年政府工作报告, 市区城镇住宅建设平均每年施工面积 183 . 11 万平方米左右。交易在1 万件左右, 如以平均面积 130 平米/ 套计算, 则年空置 50 万平米左右, 3800 余套房。 2005 年市统计局对房地产开发预警指数运行状况的统计表明, 廊坊市住宅的销售价格由过热状态发展到趋热状态再发展到稳定状态又到趋热状态, 商品房销售价格上涨幅度逐渐回落, 逐渐接近理性上涨空间。新开工面积和开发土地面积由绿灯逐步变化为红灯,与 2004 年相比土地的开发量大量增加,由此带动新开工面积的相应增加, 自有资金回落以及存量房的增加将会给供给与需求的平衡带来困扰。. ★经济的增长及政府对房地产市场的规划将会为廊坊房地产市场的发展带来新的机会,且市场发展的范围将逐步扩大 1 、政府工作报告显示, 2005 年全市( 含县、市、区) GDP 实现 632 .9亿元, 财政收入完成 亿元, 城镇人均纯收入达到 10152 元。预计 06 年廊坊市 GDP 增长 14% 左右, 财政收入增长 20% 以上,市区人均可支配收入增长 10 %,即人均 元。 2 、政府工作报告对房地产市场的规划: A、城区, 加快旧城改造步伐, 建设普通住宅和经济适用住房为主。B、环北京城镇带重点城镇, 面向北京白领阶层, 发展花园别墅、高档别墅等商用房地产。C、南部地区, 发展高中档和经济适用住房, 胜芳重点搞好胜芳新区建设, 开发一批高档住宅别墅)。一、廊坊市概况(一) 地理位置. 廊坊市位于河北省中部偏东, 北临京都, 东与津门交界, 南接沧州, 西和古城保定毗连,地处京津两大城市之间,环渤海腹地,素有“京津走廊上的明珠”之称。现辖广阳、安次两个区, 三河、霸州两个县级市, 大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。 90 个乡镇 3222 个行政村,幅员面积 6429 平方公里。(二) 城市性质及地位 1989 年4 月,经国务院批准为省辖地级市。(三) 人口规模截止到 2004 年底,全市总人口为 387 .24 万人。市区规划面积 70 平方公里,已建成面积 54 平方公里,人口 40 万。(四) 城市总体规划以“一体两翼”( 市区和三河、霸州) 为主体, 各县县城和若干重点建制镇沿交通干线呈葡萄串式发展的城镇建设格局。 1、一体: 廊坊市区,按照“园林式、生态型、现代化”的城市定位, 搞好市区总体规划修编,近期重点构筑市区—开发区—万庄三点组团,