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西樵项目发展报告营销管理中心目录第一篇市场研究篇第二篇项目定位篇第三篇营销策划篇营销管理中心营销管理中心第一篇市场研究篇营销管理中心第一部分宏观市场分析从我国宏观经济发展、我国居民的消费需求来看,房地产业发展作为朝阳产业,还处于蓬勃向上的发展阶段,房地产市场还有一定的可发展空间。同时,随着政府对房地产行业的各种调控政策、廉价房的建设,使房地产市场在整体持续上扬的同时,局部市场进入观望状态,并出现一定的回落情况。本项目与经济发达、楼价相对较高的地区相比, 有一定的政策不明朗、投资者信心不足的风险,但总体需求继续强盛。一、宏观形势分析 1、总体形势看好营销管理中心(1)目前广深地区已经开始出现各种明暗降价促销,使市场传出房价拐点的说法,这使投资者更谨慎,可能会导致项目的投资者比例降低; (2)宏观整体经济存在不稳定因素,人民币升值压力会逐步导致国内资金流入减少,这将使整体经济逐步减慢发展,甚至衰退, 目前已经有 2008 年奥运会之后是经济大拐点的说法; (3)作为世界经济主要影响力的美国内部发生次贷危机:始发于 2007 年年初的美国次贷危机正在一浪高过一浪地冲击美国乃至全球的金融市场,这样将导致美国的经济衰退,由于美国是世界其他地区最大的需求来源之一,其需求的急剧下降必然将损害其他地区的经济。中国作为世界经济组成的一个重要部分,美国的经济衰退将对整个中国经济带来很大的负面影响。一、宏观形势分析 2、需要注意的几点第一部分宏观市场分析营销管理中心由于 90/70 政策的影响,导致项目在产品规划上受到不少限制,为达到一定目标市场需求,在设计上采取了组合户型的方法, 即消费者有时要同时购买两套才能带到需求;目前尚未有直接的政策表示不允许这种操作,但一旦有相关政策,现有的户型设计是存在不少缺陷的。希望在户型设计上既能规避 90/70 政策,也能在要求必须单卖的情况下使产品没有明显缺点。二、房地产宏观政策对项目的影响 1、 90/70 的影响第一部分宏观市场分析营销管理中心 2007 年以来,国家颁发了多项政策调控房地产,连续五次加息,提高第二套房的首付,其中影响较大的是《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,通知要求, “对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于 40% ,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 倍”,这一通知的发布增加了投资客户的观望态度, 减少了本项目的投资客源。希望能通过各种渠道了解外资银行房贷的情况,并为项目争取合作。 2、房贷政策的影响第一部分宏观市场分析二、房地产宏观政策对项目的影响营销管理中心 1、佛山经济发展水平三、佛山城市宏观概况数据来源: 《佛山统计信息网》、《佛山国民经济和社会发展统计公报》第一部分宏观市场分析营销管理中心 1、佛山经济发展水平三、佛山城市宏观概况从上图可以看出佛山经济发展迅速,且以一定的比例稳定增长, 2007 年1~3季度的国民生产总值已经接近 2006 年全年的生产总值,预计全年将超过 3500 亿元。 2007 年1~3季度,佛山市实现生产总值 亿元, 增长 %, 与 2006 年增幅持平。佛山经济总量位居广东省第三,经济总量大,产业竞争力强。南海区经济总体运行平稳,继续保持较快的增长势头,增长速度除了 04 年低于全市的国民生产总值以外, 05 年至 07 年的 1~3 季度均比同期全市国民生产总值高 2%以上。 2007 年1~9月,累计实现生产总值 亿元,同比增长 % 。南海位居全国百强县前列,民营经济发展良好。佛山、南海整体经济向好,并保持高速发展水平。第一部分宏观市场分析营销管理中心 2、佛山人均收入情况近几年,佛山经济增长快,居民人均收入也以较高的速度增长,特别是农村居民人均收入 2006 年的增长速度甚至超过城市居民可支配收入的增长速度(如下图)。城市居民及农村居民收入的增长,为佛山房地产的发展奠定了基础。数据来源: 《佛山统计信息网》、《佛山国民经济和社会发展统计公报》第一部分宏观市场分析三、佛山城市宏观概况