扬州花园莺柳翠洲营销推广方式.ppt

目目录录第二部分:推广策略☆品牌建设☆广告表现☆其他建议第三部分:媒介配合策略第一部分:市场状况分析☆整体现状及趋势☆竞争对手及项目竞争力分析☆消费群描述☆价格定位第四部分:阶段创意表现( 略) ☆☆本案项目特性与市场环境分析本案项目特性与市场环境分析项目性质无庸置疑,本案开发性质属于“小型项目”,其营销推广的核心要求----- 短、平、快,即机动灵活迅捷的营销执行与控制市场环境◆泰州城市发展的战略带动了市民整体居住南移的群趋现象, 而本案所处的扬州路, 近年以来并未有高品位、大规模的小区带动地段形象力的提升。特别是浙江开发商投资的”千僖花园”, 由于其环境规划与物业管理的匮乏, 极大地伤害了购房者的积极性,削弱了地段形象力。◆通过我们前期的市场调查反馈, 扬州路作为老城区的主干道, 离市中心繁华地段咫尺之遥,市民认知度较高, 但地段好感度偏低。在调查中, 绝大多数被访者认为其地处国道较嘈杂、城市北片不是城市发展的热点板块、居住人气不旺、该地段未有好的示范性小区带动等。☆☆竞争对手近距离存在竞争对手近距离存在本案所处区域存在着“正太花园”、“工人新村”近距离对手的竞争,同时存在着新区大规模\高品位的小区如莲花小区的强势竞争,本案与之相比在户型、景观、配套、规模上并不占优势,如何通过科学、合理、实用的营销传播执行提升市场竞争力是本方案重点探讨的命题。本案的竞争弱项并不影响市场前景的展望。我们需要采取针对性的营销策略, 即聚焦目标对象, 通过合理的定位策略, 抵消项目的不利影响, 取得良好的市场表现. 从区域版块来看,要突现楼盘的竞争力,品牌营销已是大势所趋☆☆目标客群定位目标客群定位目标消费群----- 老城区工薪阶层哪些客群对本案抗性相对较小? ?作为老城区的主干道, 扬州路附近区域有着大量的生产性企业与服务性配套项目。,其工作单位大致在附近,对地段抗性不大。而对大量强烈要求改善居住条件的工薪阶层来说, 其低廉的支付能力与昂贵的房价形成了不小的矛盾。价格是影响其购房决策最重要的因素之一。?? TARGET/LIFE STYTLE( 目标群体生活形态) ?◆大部分是处于老城区的工薪阶层, 其家庭年收入一般在 3 万元之内,对老城区形成了特殊的居住情感,?◆主力消费群体为此路段附近的居民, 附近生产性企业, 服务性企业职工, 学校, 医院, 银行等事业性单位收入稳定积蓄稍多,购买力相对较强的工薪阶层. ◆注重所购房的实用性、合理性。这一阶层家庭面临工作、学****子女教育、家务劳动、赡养长辈等种种困扰因素, 经济负担较重, 因此购房更注重实用性、合理性,对房型面积一般在 100 ㎡之内。◆渴望宽松的付款环境,对价格敏感度较高。◆对未来有较多打算和考虑,所购房关注离工作单位的远近、子女教育、生活方便程度。本案价格定位本案价格制定主要依据“评估得分法”。所选取的参照楼盘主要有三个:正太花园、工人新村、莲花小区八期。(1)比较系数=项目评估分/比较项目得分(2)可调均价=比较项目的均价×每个比较项目的比较系数(3)项目评估得分法=多个比较项目的可调均价之和/比较项目个数评估项目正太花园工人新村鹏欣家园扬州花园地段 6876 环境 7786 户型 8776 配套 6886 形象 7786 规模 6786 政策利好 6786 得分合计 46515442 各项目可调均价: 正太花园可调均价=1500 × 42/46=1370 元/㎡工人新村可调均价=1550 × 42/51=1252 元/㎡鹏欣家园可调均价=1800 × 42/54=1400 元/㎡本案最终价格=(1370+1252+1400)/3=1341 元/㎡通过市场强势炒作与营销推广以及工程进展,市场人气趋旺等因素促进,本案适合价位可达 1450 元左右/㎡。市场细分后对于扬州花园的定位--- 工薪精品小区品牌概念的建立●一般说来,通过分析竞争对手和自己在价格、规模、景观、产品及品牌个性等方面的优劣, 就可以得出未来可以开拓的市场位置了