新景祥2010年4月合肥长江路地块前期顾问经济测算.ppt

本报告是严格保密长江路地块前期顾问经济测算新景祥合肥/ 2010-4 徽商城建/ 中国合肥谨呈:安徽徽商集团城镇建设开发有限公司本报告是严格保密依照甲方提到的要求为进一步明确本项目物业形态,我司对各种物业形态的成本、收益、以及去化速度作出测算,以为甲方更好的决策本地块具体操作方式,提供参考依据。声明本报告是严格保密报告内容 1、七层商业与住宅组合形态经济测算一、经济测算 2、四层商业与住宅组合形态经济测算 3、四层商业、住宅、公寓组合形态二、商业业态思考三、案例推演本报告是严格保密基于市场与新经济数据对本项目经济测算本报告是严格保密排布一:七层商业与住宅融合建筑形态经济测算 132m 98m 165m 45m 118m 90m 长江西路天柱路 13m 30m 20m 55m 32277 —— 7 4611 商业面积 20233 —— 2 ——地下面积 35398 4 21 1686 住宅——单元数——层数——单层占地( ㎡) 87908 汇总建筑面积( ㎡) 地块指标 总建面: 87908 ㎡地上住宅: 35398 ㎡、地上商业: 32277 ㎡地下车库: 8250 ㎡、地下 1层商场: 8763 ㎡地下自行车库: 1548 ㎡、住宅地下二层: 1672 ㎡建筑面积 28 层高层 容积率 7层多层建筑层数 6700 ㎡用地面积 14347 ㎡总占地本报告是严格保密排布一:业态组合浅议一下面四层为集中式商业上面三层作为办公本方案建筑形态为 7层满铺与 21层住宅组合。我司前期通过深入的调研发现, 7层满铺如果全部定位为集中式商业,运营难度大,风险大。所以针对项目实际情况,我司建议 7层物业分为两部分: 下面四层为集中式商业,上面三层作为办公写字楼形式,可租可售,灵活持有,降低运营风险,实现利润最大化。注:以下测算也建立在此基础上。业态组合说明住宅 48444 7158 67675 28 汇总 6000 35398 21 住宅 6000 13833 5、6、7 办公写字楼 5000 4611 4 8000 4611 3 13000 4611 2 15000 4611 1集中商铺销售收入(万元) 均价(元/ ㎡) 面积( ㎡) 楼层(层) 物业形态本报告是严格保密 11833 毛利润 18905 10250 商业 29539 合计收入 8300 6000 办公写字楼 21239 6000 住宅 48444 销售收入 36610 合计成本按总面积计算 3341 380 税金按总面积计算 4446 间接费用按总面积计算 723 不可预见费按总面积计算 22520 建安成本按总面积计算 628 前期费用按地上面积计算 887 131 政府收费按地上面积计算 4067 601 土地成本备注总费用(万元) 计算标准项目 18444 商业 13833 办公写字楼 35398 住宅 67675 地上建筑面积含20233 ㎡地下室面积 87908 总建筑面积备注面积项目排布一:业态组合一经济测算本报告是严格保密排布一:业态组合浅议二下面四层为集中式商业上面三层作为酒店本方案与前方案基本类似,所不同之处是将满铺商业上面 3层办公写字楼,作为酒店使用。我司建议如果作为酒店使用可以作为长期持有,如果整体销售难度,将涉及到整体销售,或产权式销售两种方式。如果酒店出售(仅从市场均价角度分析),目前市场形势下与办公写字楼相同,不做累述,以下分析如果酒店持有,项目收益情况。业态组合说明住宅 48444 7158 67675 28 汇总 6000 35398 21 住宅 6000 13833 5、6、7 酒店 5000 4611 4 8000 4611 3 13000 4611 2 15000 4611 1集中商铺销售收入(万元) 均价(元/ ㎡) 面积( ㎡) 楼层(层) 物业形态本报告是严格保密 3534 毛利润 18905 10250 商业 21239 收入合计 0 0 酒店 21239 6000 住宅 40144 销售收入 36610 合计成本按总面积计算 3341 380 税金按总面积计算 4446 间接费用按总面积计算 723 不可预见费按总面积计算 22520 建安成本按总面积计算 628 前期费用按地上面积计算 887 131 政府收费按地上面积计算 4067 601 土地成本备注总费用(万元) 计算标准项