2012年平山敬业国际广场定位.ppt


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平山敬业国际广场定位?商业改变中国。在中国,一种被束缚的商业能量在短时间内被无限地释放,亦将深刻地改变我们每一个人的生活。商业地产激活一座城市的商业力量。?本报告旨在通过对本商业项目的相关资料和平山商业发展环境进行综合调研,结合国内外先进的商业得出项目的总体评价和发展预期,同时在主题定位、业态组合等方面提出我们的初步思路,供决策参考。前言一、商业市场分析二、项目基本概况三、形象&定位四、销售&执行报告目录 4 PART 1 平山商业市场分析整体市场/行业政策信贷政策: 二套房贷首付不低于 60% , 贷款利率不低于基准利率的 倍; 2011 年存款准备金率先升后降,信贷压力开始逐步缓解。保障房政策: 新建商品房需配建 10% 的保障房;强制违规项目改建保障房。保障房强制配建变相增大住宅项目开发成本。一房一价政策:公示全部预售房源、现房、二手房,实行“一套一标”、“一房一价”。有利于规范房地产市场秩序,但对遏制房价过快上涨效果甚微。税收政策:个人购买住房不足五年的,按销售收入的全额征收营业税。该政策变相增加住宅炒房成本,抑制了部分投资投机行为。限购政策:石市 2012 年住宅限购令继续,商业地产预警,但并未出台明确相关措施。住宅限购挤压小部分投资投机性需求向商业地产进军。调控目标: 2012 年以来国家一再强调对于调控房价坚定不移,努力使房价回归合理水平。本市住宅市场受到政策及一线城市降价影响,供求短期内被压制。行业政策调控直指住宅地产商业地产影响相对较小城市背景/金融政策当前货币政策环境从紧,未来存在松动的预期,对整体房地产市场存在利好数据来源:中国人民银行整体市场/写字楼整体供需呈现稳步上涨,部分高端项目入市带动价格上扬? 2006-2008 年,受国家宏观调控和金融危机影响,以及随着市场新增产品的功能和配套的升级完善,市场供求出现小幅下滑,但价格并未出现松动; ? 2008-2010 年石市“三年大变样”规划刺激写字楼市场投资,导致价稳量涨; ? 2011 年部分高端写字楼(万达、勒泰等) 入市,带动写字楼价格出现上涨。数据来源:中原地产(河北)研究部?写字楼市场尚未形成; ?自建办公楼为主;少量民居房租赁; ?依托商圈聚焦,以新百、北国商圈为集群; ?商住两用型涌现; ?市场集中放量; ?中小体量商/住项目为主; ?城市首轮项目开发/投资热潮; ?前期供大于求,市场疲软而调整; ?末期,少量中高端项目入市; ?商务刚需、政策利好再掀市场高潮; ?软硬件配置及品质等有所提高; ?市场供需加大; ?知名企业进驻、高端项目涌现,竞争加大;品质提升; ——东方大厦时代方舟中华商务美东国际军创国际西美财智庄家金融开元大厦万象天成中铁商务阶段划分阶段特征代表项目 2003 年 2007 年 2006 年 2000 年 2009 年萌芽期起步期放量期盘整期升级期多核发展整体市场/写字楼发展历程当前阶段整体市场/小结政策商品房写字楼商业调控直指住宅市场,金融政策现松动预期,利好商业地产写字楼步入多核发展期,供需稳步上涨,部分高端项目带动价格上扬特色商圈形成,商圈升级与崛起带动区域潜力提升商品房市场供应量与价格逐年上升,去化速度趋于平稳平山商业市场分析

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