雅森建材市场的建设项目可行性研究报告.doc

雅森建材市场的建设项目可行性研究报告第一章总论一项目背景 项目名称因项目目前尚未正式命名,在合作文件及日常各类交通沟通中,暂以“某某项目”代表该项目。以下简称“本项目”。 项目开发背景**某某项目位于**县路口镇,属雅森竹木工艺制品有限公司用地。宗地面积约 10000 平方米,地块平整,地形较为规则,临街面长。该地块土地年限达 50年,作为招商引资项目,该地块开发也获得政府的大力支持,将获得开发政策性优惠。 可行性研究报告编制目的(1) 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块价值进行合理的评估。(2) 对项目可行性与开发经营提出初步意见,并对项目的规划设计,功能分区等提出相应的建议。(3)结合地块目前的状况和特点,探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。(4)对项目开发进行投资分析和风险分析。(5)对项目决策及其实施提出优化建议。 可行性研究报告编制依据(1)国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策; (2)《中华人民共和国城市规划法》(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》(4)**市房地产相关法律政策与文件; (5)**县的招商引资政策; (6)本项目的详细规划控制原则; (7)现场勘察和**市房地产市场综合调研所得资料; (8)**市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准; (9)某某地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值二项目概况 地块位置本项目地块位于**市**路与** 路交汇处,距** 山市民休闲广场约 800 米,对面为** 市建材市场,周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房; 200 米半径内目前以“街铺”商业经营为主,经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。四至范围: 东向: **路西向:**院南向:**路北向:** 地块规模与开发目标本项目宗地面积共 4044 平方米,按政府要求临**路处退让红线 米,实际用地面积约 3898 平方米。项目拟建成地上共七层、总建筑面积在 万平米左右的商住楼,其中裙楼商业部分为三层,单层建筑面积在 3650-3800 平米之间,裙楼以上为四层住宅,拟规划面积在7000-7800 平米之间。另项目拟建地下一层,规划建筑面积在 2500 平米左右。 地块周边环境与配套设施项目地块处于**市“*广场”,距**市核心商业区域--- “**山”约800-1000 米。目前周边主要以临街商业为主,商业经营类别不统一,经营品牌参差不齐,芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。环境及配套设施: ☆电力、电讯:接入本项目☆给排水:管道铺设到位☆大型汽车站:临**路公交车站☆休闲广场: **市民休闲广场,距本项目约 800 米☆购物场所: 300 米内*** 超市及临街小型商店☆娱乐场所: 300 米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。☆医疗卫生:项目西侧为**医院,往北 500 米为**中心医院☆教育文化、体育运动: *** 中心小学,本项目 500 米半径内无大型体育运动场地。☆金融、邮政、电信:邮政储蓄所, **路农业银行,***营业厅、中国电信六亩塘营业厅、中国联通营业厅 项目性质与主要特点本项目为商住综合项目,定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式。项目主要特点有: 5项目地块双面临路,临街面较长,适合于商业地产项目的开发,但项目地理位置偏离市中心,还需对区域概念进行强势引导。 8土地年限为 70年,使用年限较长,可形成独特卖点。 11地块无明显高低落差,地形较为规则,有利于项目开发。 15项目周边目前的街区环境并不理想,大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值,增加了项目开发难度。 18项目为**广场周边的第一个代表型房地产开发项目,成功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用,将大幅度提升周边物业价值。 项目地块价值分析**市商业核心区域为**广场和**山。**商圈是以**广场的老商业核心区域为基础,逐渐向广场、政府靠拢的市场发展结果。**商圈集中了市政府、检查院、法院、银行等大量的政府机关单位、金融机构,也拥有大型的品牌连锁零售新一佳超市、通程电器, 12000 平米广场使** 成为**最具商业价值的核心商业区域,且有取代**广场之势。本项目距**商圈仅 800 米左右,**商圈的发展必然向西蔓延,从而带动周边区域,提升其商业价值。本项目势必首当其冲,受到**商圈的影响。因此,经济发展趋势、市民投资消费需求、**商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会,使项目地块发展前景看好,如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化,将获得可观的效益回报,亦能成功借势“**”商圈的发展势头,彻