郑州一通秀水湾市场研究定位及发展（下）.ppt

都市新贵阶层本地新贵地市新贵私企业主高级公务员垄断高收入行业高管生意人能源行业企业主高级公务员外籍在郑人士生意人客户写真低调隐性特征的富人 35-45 岁,他们处于中原豪宅客户的高端人群,拥有成功的事业,独立经营一份事业,企业不断壮大,财富积累迅速,拥有多处房产,或在外地也有房产,在事业成功之后,他们更重注生活和家庭,处世非常低调,以更平和理性的态度对待财富,在选择物业时,注重品牌、生活氛围、也看中投资升值的潜力。张扬炫耀特征的富人 35-45 岁,他们也是中原的高端人群,有非常敏锐的投资眼光,并且房地产迅速上升的过程中,迅速积累了财富,他们在生活中个性很张扬、喜欢穿戴名牌体现自己高贵的身份,他们渴望看到别人羡慕的目光及被尊崇的地位,自我意识较强。选择物业时,希望物业有显示自己经济实力和社会地位的标签,同时也看中社区的环境和产品的品质。实在型客户该类客户价格承受能力较低,但是注重生活的品质。非常喜欢洋房的生活方式,喜欢洋房社区内的环境,但对区域和周边环境表示一定的担忧。有一定的生活沉淀和社会经验,在其圈层中希望获得认可。奢侈型客户该类客户属于较高层级的豪宅客户,价格承受能力高,觉得本项目的价格有一定的上浮空间。对产品要求较高,相对纯粹,同样喜欢社区内的生活环境,更在意社区能否上档次,与其身份是否相匹配。其圈层中都是与其类似的高级别豪宅客户。客户写真纯高层,容积率做足 ,首先排除整体定位定位分解定位依据陷入同质竞争的红海, 高成本、低利润; 不利于塑造高端产品形象根据经济测算,选择建筑形态组合高层+小高层容积率 左右经济测算整体定位定位分解定位依据主要经济技术指标经济测算:小高层+高层、容积率计约 规划用地面积 94908 ㎡总建面积 280018 ㎡住宅建筑面积 242671 ㎡高层 134538 ㎡小高层 108133 ㎡商业建筑面积 34497 ㎡容积率 各期间销售收入商业销售收入:34497 × 20000= 亿合计收入: 亿+ 亿= 亿期间面积(㎡) 单价(元) 总销(亿) 第一期(高层) 70000 10000 7 第二期(高层+小高层) 80000 11000 第二期(小高层) 92671 13000 242671 总销: 经济测算:小高层+高层、容积率计约 效益分析预计利润:-= 亿元合计收入: 亿成本分析土地费用 亿工程费用 亿前期费用 亿销售、财务、管理费 亿所得税费 亿合计 亿投资利润率 经济测算:小高层+高层、容积率计约 高层+多层方案一整体定位定位分解定位依据高层 7层主要经济技术指标经济测算方案一:多层+高层、容积率计约 规划用地面积 94908 ㎡总建面积 256238 ㎡住宅建筑面积 218891 ㎡高层 134538 ㎡多层 84353 ㎡商业建筑面积 34497 ㎡容积率