重庆奥园四期方桉汇报.ppt

重庆奥林匹克花园置业有限公司重庆奥林匹克花园四期方案汇报重庆奥林匹克花园置业有限公司 2006 年04月12日重庆奥林匹克花园置业有限公司第二部分:市场分析一、区域住宅市场成长情况二、区域市场供应特征三、区域内可借鉴案例分析四、大一号地块市场定位五、区域内供应产品特征六、区域市场目标客层研究七、四期目标市场定位及产品定位重庆奥林匹克花园置业有限公司一、区域住宅成长情况 1、区域住宅市场简述形成时间: ?北部新区位于重庆北部,于 2001 年挂牌成立。?北部新区经开园的房地产开发始于 2003 年,该区域内大盘云集,开发商整体水平较高,而且 2004 年在奥园的带动下, “重庆向北”成为市场公认的趋势。重庆奥林匹克花园置业有限公司各档次住宅区域内分布状况: ?2005 年前以中大户型的别墅、联排、花园洋房为主; 2005 年后除上述产品外出现高层项目并将持续增多。别墅项目(8000 -10000 元/平米): 龙湖蓝湖郡、保利高尔夫花园联排、洋房项目( 3200 -4800 元/平米): 奥园、金科天湖美镇、棕榈泉国际公寓、融科蔚城、建工未来城、中央美地、协信 TWON 城、龙湖弗莱明戈、爱家丽都、绿地翠谷、和黄项目高层项目( 2800 -3800 元/平米): 金科观天下、复地上城、龙脊金山名都重庆奥林匹克花园置业有限公司购买人群变化: ?2005 年前高端、中高端客户为主: 各项目依托区位发展前景、各自的自然景观以及规划产品的优势,被重庆中高端人群的迅速认可接纳。?2005 年后中端大众客户开始进入: 在2005 年下半年开始区域发展势头及市场关注度回落,而各项目因为容积率压力等原因,市场出现中端产品且供应量将进一步增大。重庆奥林匹克花园置业有限公司(1)2001-2004 年住宅交易面积(单位:万㎡) (上市量与成交量对比图表) 2、北部新区住宅市场各项指标成长状况重庆奥林匹克花园置业有限公司(2)2001-2004 年住宅交易均价走势(单位:元/㎡) 2807 3847 3165 3594 1766 1772 1921 2184 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 2001年 2002年 2003年 2004年北部新区主城区注:以上数据按建筑面积统计重庆奥林匹克花园置业有限公司二、区域市场供应特征 1、北部区域各档次产品供应状况随着国家相关宏观调控措施的出台,重庆房地产市场销售遇到了较大的阻力,销售价格虽然未出现下降的趋势,但在市场供应量居高不下的情况下绝大多数楼盘出现较大幅度的销售速度下滑,而作为重庆近几年住宅市场最为活跃的北部区域(江北、渝北及北部新区), 区域内多数项目也随着整个市场行情的波动出现较大幅度的下滑。重庆奥林匹克花园置业有限公司 90%左右 5800 170-240 西班牙洋楼 2006 年 2月 119 套 0 28万 210 亩协信 TWON 城 80% 左右 10000 350-480 独立别墅 2005 年 6月 152 套 0 24万 1200 亩保利高尔夫 11000 300-500 独立别墅 133 套联排 60% 左右,独立80% 左右 6800 220-280 联排别墅 2005 年 7月-12 月 360 套 1 65万 1600 亩蓝湖郡别墅联排销售状况销售均价(元/㎡) 主力户型(㎡) 产品形式推盘时间推盘量容积率总建筑面积(㎡) 总占地面积项目名称产品类型该类产品区域内其他楼盘中均有供应,但整盘供应的只有这几个项目而且市场接受度较高,主要是该区域良好的环境及发展前景被消费者接受,加之各项目自然景观较好,目前是重庆市公认的“富人区”。附表一:别墅联排产品重庆奥林匹克花园置业有限公司 50% 左右 3100 小高及洋房 75-117 洋房、小高 2005 年8月/10 月 300 85万 1100 亩融科蔚城 70% 左右小高 3500 、洋房 4300 小高 70-140\ 洋房 110-140 洋房、小高 2005 年11月 300 45万 461 亩天江鼎城 60% 左右 4800 140-180 花园洋房 2005 年9月 256 90% 左右 3500 107-140 联排别墅 2005 年5月 285 85万 850 亩建工未来城 70% 以上 4000 (多层两房 3600 ) 75-140 花园洋房 2005 年5月 300 20 232 中央美地 2005 年该项目未推出新的供应量,基本以消化 2004 年推出的少量尾房为主,供应量出现断档 80万 1200 亩棕榈泉洋房 80套、叠拼 50套洋房 4200 、叠拼 53