2007深圳广兴源碧海湾项目前期策划报告.ppt

二级市场策划品控中心商域网广兴源碧海湾项目策划报告商域网报告提纲: 报告提纲: Part 2 Part 2 项目定位项目定位 Part 4 Part 4 项目营销策略项目营销策略 Part 1 Part 1 碧海中心区市场分析及预测碧海中心区市场分析及预测 Part 3 Part 3 项目经济测算分析项目经济测算分析商域网 Part 1 Part 1 碧海中心区市场分析及预测碧海中心区市场分析及预测商域网 11碧海中心区市场分析及预测宏观环境分析:政策分析\后市预测\宝安市场后市预测碧海中心区市场情况:市场概况\未来竞争\未来住宅、商铺价格预测商域网政策背景: 国家致力于房地产行业的健康发展 2007 年政策三条主线 1、紧缩性的货币政策 2、落实宏观调控政策 3、房地产交易秩序整顿? 2007 年上半年,与不断飙升的房价形成鲜明对比的,是连续数月保持“静默”的宏观调控政策。但进入第三季度来,在房价暴涨的过程中, 深圳楼市降温措施密集出炉,政府试图找回楼市的平衡。8次提高准备金率土地增值税清算八部委联手整顿房地产秩序 5次加息遏制银行放贷 15% 政策性住房比例的规定新版合同首付比例提升至 40% 限外令商域网后市预测:行业规范,价格平稳,客户理性,市场降温?对比香港楼市的指标“拐点”,深圳目前楼市指标虽还没完全出现泡沫破灭前的“七高两低”,但部分指标已非常接近,甚至超出当初香港的高位。?政府调控政策的目的,只是想让房价的涨幅停下来,与经济发展的速度相符合,并非想市场崩盘, 故短期来看,房价下降的可能性不大。?但“深圳也不能带头飚车”,目前深圳房价已经成为全国房价的领涨先锋,故近期深圳楼市降温措施密集出炉, 楼市短期内再次飞涨的可能性不大,深圳房价将在高位持续徘徊。?受短期内银行收紧个人房贷业务的影响,以及随着8月1日起 2007 版二手房示范合同的启用,个税、增值税等的征收, 预计未来整体成交将持续出现萎缩现象;而随着市场日趋规化, 市场或会降温:开盘成交率走低,销售周期走长(调整期较长,调整期后价格将稳步小幅上扬) 商域网宝安市场前景预测:仍为热点片区,态势良好?受益于人口、经济、区域交通快速发展,宝安市场发展潜力巨大“深圳次中心”的规划使宝安挟区位、资源及交通优势为一体,以现代产业结构力量将全面提升其区域价值,吸引更多的珠三角高端客户聚居于此,注定将成深圳未来升值潜力巨大的版块。?关内的供应缺口不断加大,宝安的房地产热点片区地位将得到巩固关内用地逐年减少,特别是临近宝安的南山片区供应量萎缩严重,房价远高于宝安。在新交通规划实现后,宝安南山逐渐融为一体,关内人士到宝安这块发展迅速的片区置业成为了一个必然趋势。?宝安本地客户“自住”的刚性需求空间巨大根据调查显示宝安的潜力客户众多,且现在基本都居住于旧城区,旧换新的趋势很大, 自住客户对宝安中心区、碧海中心区区域的新楼盘非常关注。另外本地客户具有强烈的区域情结和趋同的价值观,将引发当地人在宝安中心区的重复置业。商域网 11碧海中心区市场分析及预测宏观环境分析: 政策分析\后市预测\宝安市场后市预测碧海中心区市场情况: 市场概况\未来竞争\未来住宅、商铺价格预测商域网中心区版图 2007 2007 年3月,碧海中心区被正式纳入宝安新中心区,共同构筑中心区版图;碧海中心区自纳入中心区后,产品素质与售价水平向中心区看齐,两区差距将日渐缩小。商域网碧海中心区概况/定位碧海中心区本项目碧海中心区位置: 位于宝安中心区的西北部;东起宝安大道,西至滨海大道,北起碧海湾公园,南至新安六路。规划面积: 总面积 平方公里。片区现状: 片区以红树湾填海区为主,现基本处于待开发状态, 土地储备量充裕,是宝安和深圳房地产市场的又一热点片区。