物流园区项目经济评价2222222222222.doc

1 物流园区项目经济评价(1 )项目概况物流园区拟建设集装箱场站 万平方米、仓储运输中心 万平方米、保税仓储区 万平方米、临港工业区 万平方米以及铁路站场区 万平方米。另外, 根据现代物流发展的需要,还在物流园区内布置有商业区 万平方米、金融中心 8 万平方米、办公区 万平方米以及绿化休憩区 万平方米以及道路管网等区域建设。(2) 基础数据 13年。其中建设期为 3年,营运期为 10年,项目预计在 10年内达产。 ( 1)项目建设投资物流园区的投资是指完成基础建设的成本,包括:物流园区回填区域工程形成费用;物流园区内外相关设施费用以及应分摊的区外配套设施费用。本项目建设投资估算为 58168 万元(不包括建设期借款利息),在三年建设期内平均投入使用。项目投资具体估算情况见表 3-1 投资估算表。( 2)资金来源项目投资的 65% 考虑采用国内贷款,其余 35% 企业自筹。年贷款利率为 % 。本项目打算采用等额还本付息的方式归还借款,投产后 7年内还清借款。( 3)流动资金为 300 万元,企业自筹解决,并于投产第一年一次性全部投入。( 4)资产形成工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期利息三者形成固定资产原值;无其他资产和无形资产形成。 平方公里的有效面积可供入园企业直接使用,转让期按 10年计。( 1)园区转让年收入园区可转让面积为 万平方米,园区转让价格 450 元/㎡。在营运期 10年内平均转让完。考虑土地升值影响,设定迟一年的园区转让价格按 % 增加。( 2)营业税金及附加按营业收入的 % 计算。 ,年成本估算如下。( 1)工资及福利估算现设定未来需要应聘员工 12人,工资及福利按每人每年 5万元估算。( 2)折旧费估算采用分类法计算折旧。经济算每年折旧额为 2191 万元,残值为 4% , 由于物流园区土地最后完全转让,所以在建设期,末不计固定资产回收净值。( 3)摊销费用计算建设投资全部形成了固定资产投资,不存在无形资产投资和其他投资,因此没有摊销费。( 4)维护费计算按 20万元/计。 2 (5)企业管理费计算为运营收入的 1% 。(6)其他费用为每年 5万元(7)利息支出建设投资利息估算占主要部分。 利润计算根据相关规定,该项目可免交土地出让金这部分支出,所得税税率为 33% ,法定盈余公积金提留按净利润的 15% 计算。(3) 财务分析 (1)建设投资估算建设投资估算表万元序号项目名称折旧/年合计/ 万元备注 1 工程费用 53054 土建工程 25 1160 道路工程等 25 3856 给排水、消防、污水处理工程 25 9563 采暖通风工程 25 1197 供电照明工程 22 12525 通信工程 11 2476 大围堰工程 25 4335 护岸工程 25 758 吹填工程 28 4591 排洪沟工程 28 2700 土石方回填工程 28 9293 大临工程 10 600 2 工程建设其他费用 1400 建设单位管理费 324 % 工程建设监理费 313 % 工程质量监督费 7 % 定额编制管理费 13 % 前期工作费及勘察设计费 743 % 3 预备费 3714 基本预备费 3714 % 1+2+3 58168 建设投资=工程费用+工程建设其他费+预备费=53054+1400+3714=58168 万元(2)流动资金估算流动资金由企业自筹解决,并于第一年一次性全部投入共 300 万元。 3 ,本项目资金投入计划详见表 1“项目总投资使用计划与资金筹措表”。表1 项目总投资使用计划与资金筹措表万元建设期每年建设投资=58168/3=19389 万元根据表 3 -3建设期利息估算表可知建设期各年的利息,总和=391+1198+1273=2862 万元总投资=建设投资+建设期利息+流动资金=58168+2862+300=61330 万元项目资本金=58168 × 35%=20359 万元债务资金=58168 × 65%=40671 万元 1。另建设期利息估算表见表 2。建设期利息是指项目借款发生在建设期内并计入固定资产原值的利息。建设期利息是在