北京某房地产开发项目经济评价案例.doc

北京某房地产开发项目经济评价案例一、项目概况随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化,城市用地功能需作进一步调整。为此,首都规划建设委员会办公室于 201 6年 1月 30 日召开第四次联席会议,原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析,确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象,并对项目的经济可行性做出评价,为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。 1 .项目位置及占地面积拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄, 包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块北临六里屯路, 南至朝阳北路,西起星火路,东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积 公顷,其中:规划用地面积 公顷, 市政代征地 公顷。本项目规划建设用地面积中, 目前属北京市第五建筑工程公司使用的有 2 公顷,详见表 1 所示。表1项目用地面积及其分布用地单位规划用地面积(m 2)可开发用地面积(m 2)保留建筑占地面积(m 2) 益华 379800 332037 47763 五建 76520 71200 5320 合计 456320 403237 53083 2 .项目现状特点项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅,将来都要予以拆除,但由于生产水泥制品的需要,以铁路专用线将厂区分为南北两部分,南部为第一期开发,北部为第二期开发,中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。规划范围内有三组拟保留建筑:厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区;规划范围内西北角是一组旧住宅楼,分属毛纺厂和五建公司,目前保留,待将来有条件时再改造;厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋 12 层综合楼。另外, 现状厂区内的锅炉房也将予以保留, 用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表 2 所示。表2项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积土地使益华五建用者用途占地面积(m 2)建筑面积(m 2) 占地面积(m 2)建筑面积(m 2) 住宅 43488 100000 5320 30000 地区公建 22092 00 合计 47763 122092 5320 30000 项目规划范围以北是石佛营住宅小区,西侧是东八里庄住宅小区,南侧也已建成居住区,东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西,本项目周围已形成规模居住区,将厂区改造为住宅区符合规划要求。 3 .项目拟建规模按照初步规划方案, 毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成, 其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建( 详见表 3)。建设用地面积 456300 平方米, 总建筑面积 912600 平方米, 总容积率为 。表 3项目拟建规模和建筑面积分配类型建筑面积(m 2)建筑面积所占比例(%) 保留建筑 152092 ---- 新建建筑高层住宅 437908 多层住宅 137600 地区商服 85000 配套公建 100000 小计 760508 合计 912600 ---- 4 .项目服务对象居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院,为附近地区和小区内居民提供服务,其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中, 部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房, 部分住宅为公开销售商品房,所占比例分别为 30% 和 70% 。 5 .市政工程和基础设施据测算,毛纺厂居住区建成后,对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下: (1) 供热小区内将自建锅炉房,负责整个小区的供热。(2) 供电根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》, 毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅炉房( 或热力网) 供热, 煤气或天然气炊事, 集中与分散空调相结合方案, 新建住宅和新建公建用电定额分别按 25瓦/ 平方米和 50瓦/ 平方米计算,则该小区用电总计约 20000 千瓦。同时使用系数为 ,则最大负荷约 16000 千瓦, 需安装 24000 千伏安变压器。根据测算, 新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需 400 万元和 480 万元, 需交纳的供电贴费为 2880 万元,以上三项共计 3760 万元。另外,居住区还应承担地方电力建设基金 4000 万元,此项费用可分期交纳。(3) 煤气据北京市煤气公司测算, 按小区内住宅 7736 户、其它建筑 万平方米计, 日用煤气量为 万立方米,高峰用气量为 3500 立方米。(4) 电讯据北京市电信管理局测算, 按居住人口 2 万多、住户 7736 户计, 毛纺厂居住区至少需电话 9000 部(包括公建) ,初期