龙悦湾年度营销执行思路.doc

龙悦湾 2011 龙跃计划北京昊润地产顾问机构 2011 年8月 20日一、营销策略(1)、总体调性原则首先,高品质感,体验感;项目的现房实景已呈现,生活化场景正在上演,到访客户可以亲临江南山水园林。其次,强化卖点,以吸引目标客户的关注;通过把独一无二的价值释放出去,给客户以高度认同感,从而从视觉体验与精神高度打动客户。(2) 、客户群体项目的高端性与唯一性决定了目标客户群的层次。项目的目标客户群主要为地缘性客户, 他们对项目位置了解深刻, 对周边配套了如指掌, 对项目的认可度较高。主要为龙安区安彩大型企业单位的高层领导、龙泉镇、曲沟镇、铜冶、水冶的矿主。他们实力雄厚、事业有成, 对居住环境及品味要求较高,喜欢和相同层级的人聚集在一起。(3) 、案名龙悦湾,在市场上已传播一年时间,客户已形成审美疲劳;龙悦湾 2 期新品的推出,有必要以新案名、新产品、新形象面世,重新引起市场瞩目, 塑造项目的高度形象与气质,并不断强化开发品牌,为后期销售奠定基础。龙悦湾 2期藏珑---- 藏,大隐于市,***珍藏,静享城央,与隐藏于江南山水园林里的叠加别墅产品相吻合;珑,与龙相通,又与龙悦湾呼应,意为藏龙卧虎之地, 不言而喻表达了客户的尊贵身份。叠加别墅的目标客户均为呼风唤雨、龙腾虎跃的人物, 奢华的低调是他们的生活方式,藏珑,内敛低调而又气势如虹,又便于传播。(4)、项目价值梳理地段: 西城中央,百亩市政公园旁,三分钟生活圈,繁华静谧从容切换配套: 学校、医院、公园、商场,万千配套信手拈来,写尽丰盛人生实景: 江南山水园林,重峦叠嶂,小桥流水、碧波荡漾,宛如居在北国江南定制: 270 度名牌观光电梯,业主身份尊崇无度,随时与无敌风景对话配置: 安阳唯一 2008 米深水井供水, 24 小时恒温,为健康护航户型: 遵循人体工学原理,举手投足恰到好处,繁华之上的家天下教育: 国际知名幼教北京红缨幼儿园落户社区,孩子气质与众不同,三代一个贵族不是梦想(5)、项目定位西城中央醇熟人居版图江南山水园林西城唯一实景别墅龙安中央· 世家御景官邸推广语: 人生得意自在藏珑(6) 、推广节奏三、推售顺序 1、叠加别墅引眼球用叠加别墅提升项目价值,用高价形成价格挤压, 2011 年9 月初叠加别墅开始接受预定,仅推出 16 席,给市场造成稀缺的感觉,根据认购情况加推房源,确保开盘即售罄。具体措施: ①限量入市, 通过制造热销和产品稀缺局面来刺激观望客户的购买,促进成交,同时制造新闻,建立项目在安阳西城的影响力。②确保第一次推售的火爆; 首次开盘的火爆是项目整体成功运作的前提, 是最大的影响力, 因此推售量和户型配比要充分考虑前期客户登记和积累情况, 仅献 16 位呼风唤雨的大人物人生得意自在藏珑悬念入市,引发市场瞩目,吸引目标客户群聚拢客户身份感营造, VIP 招募; 流淌百年的世家荣耀强化产品力, 释放别墅的独特卖点, 如江南园林、观景电梯并且以合理的价格入市,确保火爆。③错开竞争; 为了确保首次推售的成功,尽量避免与竞争项目发生冲突,与竞争项目的推售安排错开,抢占先机,赢得开门红。④别墅价格制定以套为标准,不以㎡计算,免得客户与其他项目进行比较,树立特定标准,拉开项目与其他楼盘的档次。 2 、剩余房源快销售用部分较差房源做噱头,一口价大促销,吸引目标客户来访,大力推售一期剩余房源,争取销售率接近 90% 。( 10 月份---3 期入市) ①分批次销控,确保每次推出房源受市场欢迎,不断提升项目的口碑。②老带新激励机制,短期内迅速促成成交。③通过活动促销、节日促销、市场回馈,不断更换噱头给市场新鲜度,引起市场的持续关注。④不断强化“现房实景,即买即住”的优势,促使客户下定。 3、 28、 29 号楼大认购本年度春节前推出 28 号楼和 29 号,开始蓄客,蓄客目标达到 150 组客户后开始放水,然后再蓄客。价格方面采用高价格高优惠率的方式进行促销。 1 春节前蓄水, 2012 年3 月份强势推广并进行认购。 2 龙悦湾最后的珍藏,收官面世。五、群龙聚首别墅销售期( 9月1日---9 月 30 日) (一)新品入市核心策略叠加别墅新品入市,重新引爆市场对龙悦湾的关注。别墅作为阶段首推新品,提升项目整体形象与素质,为项目后期劲销奠定基础。(二)物料包装 1 、外场:充分拦截、分流周边竞争楼盘,在十字路口竖立大型户外广告牌、在文明大道与太行路交汇处竖立精神堡垒,围墙广告,道旗广告, 让客户还未到项目,已进入项目的包围强,强势的气场将客户吸引到销售中心。 2 、现场:门头、门口腰线设计、背景墙、销售部展板(安装成为灯箱) 、区位图;现场准备茶水、咖啡,为客户营造尊贵感;大面积玻璃窗,夏季光线太强,建议安装紫色薄纱窗帘