我国土地一级开发简介及规划设计单位可承担的工作.ppt

我国土地一级开发模式简介
及
规划设计单位可承担的工作


目录

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(Public ownership of land)
和很多国家和地区的土地私有制不同,我国城市土地国家所有(State-owned Urban Land),农村土地集体所有( Collective -Owned Rural Land)。各地城市政府是名义上的城市土地所有权人。
农村土地不能直接进行城市开发,必须先通过土地征用( Land Expropriation )的程序变为国有土地。因为城市的扩张,城市周边农村土地已经成为开发的热点。(如河北香河项目)
这种两元化的土地制度加上快速城市化,是形成很多大城市城中村的重要原因。
开发商“拿地”或者“买地”,事实上只是购买国有土地的一定时间的使用权(一般住宅70年,商业50年)。
一、我国土地一级开发中的几个基本概念
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(Land Banking)
城市土地储备制度的主体是土地整理储备中心。
土地储备制度:
城市政府通过征用、收购、置换等方式,将土地使用者手中分散的土地集中起来,成为“生地”,将生地进行土地整理和开发,变成可建设的“熟地”;
根据城市土地年度计划,由土地管理部门通过招标、拍卖、挂牌方式有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市各类经营性建设用地需求。
政府靠土地储备制度垄断土地一级市场。
生地(raw land)——完成土地征用,未经开发、不可直接作为建筑用地
熟地( cultivated land )——经过“七通一平”,具备基本建设条件的土地
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一、我国土地一级开发中的几个基本概念

土地招拍挂就是土地的招标、拍卖和挂牌。一般针对的是“熟地”而言的。
招标(Bidding)是指出让人发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者;
拍卖(Auction)是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者;
挂牌( Listing)是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。
协议出让方式(Transfer by Agreement),是法定的国有土地使用权出让方式之一,也曾经是最重要最常用的政府供地方式。《城市房地产管理法》第12条规定:“土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”
协议出让就是政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同,土地使用者支付相应的出让金购买一定期限的国有土地使用权。
协议方式的优缺点:协议方式具有政府对地价较易控制、灵活性大的特点,但没有引入充分的竞争机制,缺乏公正性,不利于公平竞争,易滋生***。
因此,自2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)第4条明确了招标拍卖挂牌的范围,规定:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。协议方式逐渐退出。
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一、我国土地一级开发中的几个基本概念

土地一级开发商的进入门槛依据各政府的规定而不同,某些政府会要求一级开发商具有拥有国家一级房地产开发资质和一级建筑施工资质,但更多情况下更关注开发商资金实力。
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一、我国土地一级开发中的几个基本概念
土地一级开发招商案例:
元雹线沿线两侧区片土地一级开发项目招标公告
以下是摘要信息:
元雹线沿线两侧区片土地一级开发项目招标公告(三次)
加入日期: 2011-03-31
截止日期:2011-04-08
所属地区: 河北
摘要信息开始:
承德(略)
一、项目概况
1、项目招标人:(略)
2、项目名称:(略)
3、项目区位:(略)
4、土地利用现状(略)
5、主要内容
与招标人组成联合开发公司,筹集土地一级开发全部资金,并负责完成以下工作:
(1)办理项目立项、建设用地预审等前期手续;
(2)及时筹集并支付将集体土地征为国有土地所需的各项费用;
((略))人签订拆迁、安置补偿及收购补偿协议,确定回迁方案,支付相应费用;
((略))、通电、通热、通气、通讯、通有线电视、通路以及场地平整等工作;
(5)考古勘探工作;
(6)申请土地一级开发竣工验收。项目竣工验收合格