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房地产经营与管理建设与管理工程学院
第一章房地产项目整体开发流程
房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
品牌
房地产开发
需要整合的资源
劳动力
土地
专业人员
经验
城市基础、公
用配套设施
建筑材料
资金
房地产项目的整体开发流程——房地产项目角度
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
资源获取
资源加工
资源流通
及再流通
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移!
前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定);
中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行;
后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
企业视角的房地产流程
客户视角的房地产流程
项目论证
产品策划
营销策划
规划设计
施工管理
产品交付
物业服务
销售实现
看楼
决策
签约
等待
收楼
收拾
乔迁
比较
居住
发展商
物业管理
(一)土地收集信息--公司职能部门(如拓展部)
1、现状图
负责完成现状图,落实地块具体位置及周边情况。
2、规划设计条件
负责落实规划设计条件,了解限制性条件。
3、现场踏勘
负责组织现场踏勘,对地块现状、地质条件、等影响开发的因素详细了解。
第一节土地获取
(二)土地初判---公司职能部门(如拓展部)
1、了解周边配套情况
负责了解周边配套、周边的商业、教育、交通等情况。
2、了解该区域未来规划情况
负责了解该区域未来规划情况对以后项目开发影响和支撑。
3、了解地块的上市方式和土地款
负责了解地块的上市方式和土地款,同土地所有方进行接触,了解土地出让方式和土地款,以及能否调整。
4、了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况
负责了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况,进行成本测算。
5、了解当地的房地产市场状况
负责了解当地的房地产市场状况,包括产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排。
(三)对接董事局--公司职能部门(如拓展部)
由拓展部负责向董事局汇报土地初判结果,包括宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果等。
(四)土地深判-可行性研究阶段-公司职能部门(如拓展部)
1、负责分析区域内宏观经济、发展前景等;
2、负责分析该项目在区域房地产市场中的位置、定位等;
3、负责进行市场深度调研。销售部协助参与市场调查。
4、负责项目最终定位,销售部进行协助,对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议;
5、负责成本测算,针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选。总工办协助进行方案设计和成本测算;
6、负责拟定开发周期及付款计划,总工办和销售公司协助拓展部根据土地的开工条件、市场情况,共同制定开发节奏;
7、负责项目方案确定;现金流测算;