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浅议城市综合体物业管理
(发表于《中国物业管理》2007年第10期)
 
 
上海万达广场商业管理有限公司副总经理郭向东
随着城市建设的发展和城市产业经济的变化,一种新的城市物业类型即城市综合体雨后春笋般地涌现出来。所谓城市综合体(HOPSCA),是将城市中的酒店(Hotel)、办公(Office)、公园(Park)、商业(Shoppingmall)、会所(Club)、公寓(Apartment)等城市生活空间的三项以上的服务功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。在国际范围内,如欧洲的拉德劳斯、东京的新宿、纽约的曼哈顿都是典型的城市综合体,而在国内,深圳的万象城、上海的港汇广场等城市综合体也相继产生。万达集团在全国各地大规模开发商业地产的基础上,在国内成为开发建设城市综合体的专业化企业,建成的上海、北京、宁波的万达广场已经投入运营,最近几年,万达集团开发的以“万达广场”命名的城市综合体还将在哈尔滨、成都、西安、沈阳、太原、苏州、无锡、重庆等城市建成。
城市综合体不是若干类型的物业的在数量和种类上的简单集合,而是各种服务功能的优化组合。一般的多功能建筑并不产生新的系统,而城市综合体中,各组成部分则构成一个不可分割的有机系统。可以说,各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性。
物业管理的最根本的任务是使物业的功能得到最大程度的发挥。而城市综合体物业管理的任务具有这样一些特点:
l         由于城市综合体通常是收益性物业,因此,城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”,而且更重要的任务是实现物业各期净收益最大化,并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
l         由于各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性,因此城市综合体物业管理的任务不仅在于充分发挥综合体中各个部分的服务功能,而且还在于使整个综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐和共生的状态。
l         由于城市综合体具有超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计和高科技集成设施等四大物理特征,因此在传统物业管理范畴,也包含着一般物业所不具有的一些特殊内容。
一、城市综合体物业管理的任务是实现物业各期净收益最大化,并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力
城市综合体物业管理包含两个层面,一个是物业运行管理,承担物业的日常维护、管理和场地租赁经营;一个是物业的策略性管理,承担物业的资产管理和房地产组合投资管理。在万达集团,由各地的商业管理公司履行物业运行管理的职能,由集团履行物业的策略性管理的职能。
目前,城市综合体的业权或大部分业权通常都是建设单位所直接持有,业主有时也包括这些企业背后的投资机构。作为业主而言,实现物业各期高额而稳定的租金现金流入,保持和提高物业的市场价值,是必须追求的目标。
在这种情况下,物业的策略性管理的任务就是,制定物业发展战略计划,进行持有/出售分析,进行物业更新改造和大修理的决策,监控物业绩效,管理和评价物业运行管理,定期进行资产的投资分析和运营管理分析,制定并执行组合投资战略,设计和调整物业资产的资本结构。
而物业运行管理,则是通