2011年长沙妙盛国际企业孵化港市场调查分析报告.ppt

妙盛国际企业孵化港
市场调查分析报告
引
言
工业地产概念起源于19世纪末工业化国家,最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中,但是直到1970年,工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。
工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30%,对日本GDP贡献在40%以上;美国工业地产占全世界的27%,对本国GDP贡献也超出了30%”。
面向当前总体产业结构而言,工业地产正处于“借东风”的政策指引导向。民用地产(住宅和商业地产)所带来的产业经济链以及在整个GDP中的占比已经触动了整个国家经济体系发展的不平衡性。而工业地产的发展从长远的角度来看正好可以带动新的经济增长点、大力发展第二产业,平衡全国经济体系结构的稳定。
调研说明:
调研目的:为妙盛国际企业孵化港后续营销、招商等相关事宜操作奠定基础;
调研时间:2011年5月10日----2011年6月25日;
调研区域:长沙市工业地产市场竞争项目、市内及周边县市工业园区以及企业、益阳工业企业、湘潭工业企业、株洲工业企业等多个区域;
调研方式方法及初步数据统计:采用重点调查与普遍调查相结合,共计采集有效样本818个,以中小型工业企业为主。在市调过程中,坚持实事求是的工作态度,有的企业经多次实地走访并深入市场进行多番调查,实行上门拜访,电话回访,一对一的沟通方式,获得详实数据,并据此进行资料汇总分析并撰写本报告,为本项目制定战略发展规划、项目营销招商策划等工作提供支持。
调研报告目录:
第一部分、工业地产概述
第二部分、长沙市工业地产现状
第三部分、调查数据整合
第四部分、自身条件分析
第一部分:工业地产概述
􀂙定义
􀂙分类
􀂙特点
􀂙市场特征
􀂙开发风险
􀂙发展趋势
定义
工业地产是指在新经济、新型工业化背景下,以产业为依托,地产为载体,以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展房为主要开发对象,集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。
工业地产之功能涵盖
•行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。
传统意义上工业地产的客户为公司、企业和个体经营者,而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。
时下国家对工业地产的政策放宽,购买工业地产产品的目标已经由企业法人向自然人过渡。
分类
根据工业地产建筑体规模大小的差异,将其划分为两大类,即工业厂房和工业园区。
标准厂房
定制厂房
工业厂房
工业园区
综合工业园
科技园区
物流园区
专业园区
企业总部基地
工业地产
标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。
定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业,建成后,一般出租给使用者5到10年时间。
主要由标准厂房及定制厂房组成,功能多样化的工业产业园区。
物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。
物流园主要是服务于物流行业,满足其使用要求的工业园区。
对设备及厂址有特殊要求的园区。
总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群,形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。
特点
工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业,具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。总结:二三产业联动
政策主导性强、专业性强
工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大;
工业地产和产业紧密联系,不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求;
区域性强
由于工业发展具有很强的聚集效应,不同区域具有不同的主导产业,区域市场对工业地产需求一致性较强;致使工业地产在同区域的功能差别很小。
投资大、投资回收期长
工业地产项目规模大,前期投入大;资金占用周期长,投资回收期限大于住宅房地产与商业地产;
项目增值性
发展第三产业,实现二三产业联动,拓展项目收入来源;
加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展;优化产业配置,打造产业群;都将促使项目价值提升
市场特征
特征一:工业投资持续增长;呈现工业地产开发热。
中国参与国际产业分工能力加强,目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去,这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场;
北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升,因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移,在这些二、三城市还有其发展的巨大空间;
区域性招商引资力度普遍加大,各类开发区、工业园区和生产性服务业集聚区层出不穷,直接拉动了工业房产的持续需求;
各地对工业房产投