房地产认筹手法揭密.docx

Revised as of 23 November 2020
房地产认筹手法揭密
房地产认筹手法揭密
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一、认筹成市场“行规”
楼市有了流行“营销术”
从目前房地产市场的销售环节看，不少楼盘在营销过与售楼方签订一份明确约定所排号数、优惠幅度等事项内容的协议，以避免售楼方不规范行为给自己带来的风险和损失。
三、变相“无息集资”
开发商无偿占用认筹金
自去年年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响。不少开发商在银行融资上出现“断顿”，而认筹金、售房定金以及预付款的大幅增长，成为许多房地产开发企业的重要资金来源。一些金融界人士分析，房地产开发贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，使房地产开发投资规模受到资金约束。特别是在项目开盘前，是开发商资金最为紧张的阶段，认筹金、定金预付款的收入无疑可以解决燃眉之急。
如去年某盘认筹，开发商宣传的价格不高，加上认筹期间，发展商推出多项优惠，买家购2房、3房及4房以上单位，可分别享受到“1万元抵2万元”、“2万元抵3万元”的优惠，而吸引了大批的认筹者前来排队认筹。据现场的销售主管介绍，楼盘认筹吸引了众多置业者、投资客的关注，于认筹前一天的早上便有人开始排队。认筹当天就派发VIP认筹卡1000多张。按照之前约定的认筹诚意金最低1万元／VIP卡，可以简单计算出开发商一天便至少收入1000万元。
按照约定，“此认筹金可于开盘当日转为所购房定金，也可无条件申请全款（无息）返还”，但是按照常理推断，一般楼盘认筹到解筹（开盘当日），少说也要一两个月，多则半年甚至更长时间，这1000多万元对解决开发商短期的营销等费用还是绰绰有余。找房地产资料,到中国地产商 而在一些好的地段，居住环境好或投资价值高的楼盘，不但认筹人数多，而且认筹诚意金也显然增加。记者曾经听说外地某楼盘（别墅项目）的认筹诚意金就要200万元，几十套别墅就有200多人认筹，如果照此计算，开发商就认筹诚意金一下就“融资”几个亿，这个项目的整个建筑成本恐怕也不到认筹诚意金，照这样建房开发商就轻松多了。
一些业内人士认为，认筹诚意金的出现以至认筹额度的越来越大，开发商“无息集资”存在关联。他们指出，不少房地产项目在尚未取得预售许可证之前，开发商就收取所谓的认筹排号费，实际上是在使用购房者的资金，进行变相集资。
四、认筹助推炒房
制造“热销”抬高房价
从市场销售状况看，尽管自用或投资出租占了多数，但仍有相当一部分认筹是出于炒房目的。一些认筹者不仅“一盘多认”，甚至“多盘多认”，只要是新盘，通过关系先占个号，就有望从中获利。加上市场上部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒作，从而造成一些楼盘认筹就排长队、现场非常热销的假象，这些与开发商、中介商的推介、宣传、暗示有一定关系。这样势必造成相当一部分不明情况的消费者心里恐慌、头脑发热、跟风买房。而有些楼盘项目正是利用了消费者的跟风心理，在认筹阶段也形成一天一个价的“壮观”场面，也因此有了上海有些楼盘，一年内一个盘被转手上百次的交易记录。
建房子就是为了赚钱，房地产商当然做梦都想炒作房价。在一房多卖、假按揭等重点打压炒房