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第二章房地产和房地产价格
第3节房地产价格
房地产价格的含义
经济学上的价格概念主要有两种:价格是商品价值的货币表现,价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动;价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的代价,通常用货币表示。
(1)房地产价格是指在房地产开发、建设、经营过程中,所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现;
(2)房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价,通常用货币来表示
房地产价格的形成条件
关于商品价格的形成,主要有四种理论:效用决定论、收益决定论、劳动决定论、供求决定论
对于房地产价格的形成机理——一种意见认为房地产价格应该以劳动价值论为基础,效用理论、收益理论以及供求理论为补充;另一种意见认为,房地产的价格的特征归根结底是由土地价格的特征决定的,只受供求规律的影响
房地产具备价格的3个条件:(1)有用性;(2)稀缺性;(3)有效需求。
分配方式:(1)武力;(2)计划;(3)抽签;(4)排队;(5)礼让;(6)价格。
地价与一般物品价格的不同
共同之处:都是价格、都有波动、按质论价
不同主要表现在下列6个方面:
(1)生产成本不同——地租的货币化
(2)折旧不同——无折旧且有增值
(3)价格差异不同——独一无二性,价格差异较大
(4)市场性质不同——不完全市场
(5)形成时间不同——形成的时间上较长
(6)供求变化不同——“引致”需求、弹性低
房地产价格的特征
房地产价格具有区域性
体现在不同城市区域之间的房地产差价上
房地产价格具有双重性
(1)房地产从物质形态上是土地和建筑物的有机综合体,因此其价格在内涵上具有双重的实体性基础
(2)房地产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的租金。
源泉价格→买卖价格→简称:价格服务价格→租赁价格→简称:租金
房地产价格与租金的关系——类似:本金与利息的关系
房地产价格具有单件性
(1)房地产都是单件生产
(2)市场上没有完全相同的房地产
(3)房地产交***易受交易者的个别因素的影响
房地产价格具有权益性
交易中转移的不是实物而是其所有权、使用权或其他权益
房地产价格是长期综合考虑的结果
房地产使用具有长期性
房地产价格的形成受到法规政策以及其他多种因素的影响
房地产价格和价值的种类
价值、使用价值和交换价值
使用价值:指物品能满足人们某种需要的效用。
交换价值:指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例,即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。
使用价值是交换价值的前提
房地产估价评估的是房地产的交换价值
、账面价值和市场价值
原始价值(历史成本、原始购置成本),简称原值(价),是一项资产在当初取得时实际发生的成本,包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等——历史成本原则
账面价值(账面净值、折余价值),是一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额
市场价值(实际价值),是指一项资产现时在市场上实际所值的价格;或者假设把该资产拿到市场上去交易,它最可能实现的价格——公允价值
原始价值是始终不变的,账面价值是随时间的推移而不断减少,市场价值是随着时间的流逝而波动——房地产具有保值增值特性
估价所评估的是房地产市场价值
成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算价值和评估价值
⑴成交价格(成交价)
含义:指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易——买者同意支付、卖者同意接受,或者买者付出、卖者收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。
是一个已完成的事实
个别价格
形成机制
卖价(供给价格):指卖者出售房地产时所愿意接受的价格
买价(需求价格):指买者购买房地产时所愿意支付的价格
最高买价≥成交价≥最低卖价

达成交易的基本条件
最终的交易价格取决于双方的谈判能力,以及该种房地产市场是处于卖方市场还是买方市场
成交价格分为正常成交价格、非正常成交价格
正常成交价格的形成条件(7个):
①公开市场
②交易对象本身具备市场性
③众多的买者和卖者
④买者和卖者都不受任何压力,完全出于自愿
⑤理性且自私的经济行为——经济人假定
⑥买者和卖者都具有完全信息
⑦适当的期间完成交易
成交价格还可以按交易方式的不同来划分,通常情况下采取协议方式出让地价最低,其次是招标方式,拍卖方式出让的地价最高。
⑵市场价格(市价)
是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格
⑶理论价格
含义:是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格
市场价格是短期均衡价格,理论价格是长期均衡价格
成交价格围绕着市场价格而上下波动
房地