看透中国房价.docx

经常听到这样的言论:中国房子毫无投资价值,泡沫严重。
像一线城市的房价,几乎追上发达国家的城市了,可是别人的收入水平远远高出我们,租售比又低,永久产权,空气环境好,生活品质高,和他们相比,中国的房价和房产价值严重不成比例。
简直就是一坨SHI。
有没有道理呢?
当然是有道理的,但是这并不代表中国的房价就是“严重泡沫”,“缺乏投资价值”。想要看透中国房价的逻辑,你必须从中国特色开始。
中国的房价和股市一样,有着相同的运行逻辑
1、首先说“成长股”和“价值股”
这是理解“租售比不成正比”的关键。中国的经济增长在6%以上,与发达国家维持3%以内的增长相比,前者的增速通常是后者的2到3倍,一个可以算是成长股,一个可以算是价值股。
在股市中,价值股的市盈率通常只有10倍左右,比如苹果的市盈率是13倍,摩根大通是11倍,股神巴菲特的BRK是14倍,。而成长股的代表,谷歌的市盈率是31倍,亚马逊是198倍,facebook是61倍,阿里巴巴的市盈率是37倍。
大型成长股的市盈率通常是价值股的三倍以上,而对于很多中小型科技公司来说,估值价格甚至可以去到百倍千倍以上。
你觉得这样的市盈率有没有合理性呢?
如果你认同成长股可以给出更高的市盈率投资逻辑,那么,成长型国家的房子给出更高的租售比估值,就是合理的。因为成长型地区的收入水平增速远高于成熟型地区,在未来他们的收入水平可以覆盖掉过高的价格。比如像我,十年前我买的房子,一平方的价格要5000元,那时候觉得很贵,因为我一个月的工资不吃不喝才能买到一方的房子,但现在,我的工资已经涨了数倍,还贷的压力早已轻于鸿毛。
2、接着说“审核制”和“注册制”
中国股市最大的特色,就是审核制,因为审核,所以上市要排队,股票供不应求,市盈率高高在上。而成熟市场的股市大多实行注册制,海量供应,只有过剩,没有不足,所以市盈率想高也高不起来。
中国一二线城市的房产,同样实行着严格的“审核制”。
比如深圳,2015年卖地134万平米,比2014年卖的地487万平米大幅下降。你别看2014年卖地不少,其实卖的45块地里,只有一块是住宅用地,。在更早的2013年,出让的住宅用地,也只有3块,。你想,一个千万级人口的城市,一年就只有两三个新楼盘可以卖房子,不贵就见鬼了。
比如上海,2015年卖地600万平米,这个数字看起来比深圳正常多了,然而与自己比呢,2014年是851万平米,更早时的2011年则是2750万平米。继续查询就会发现,2007-2011年之间的五年,上海卖地全部超过1400万平米,那时候的供地量几乎是现在的两到四倍。
上海真的没有地可卖了吗?当然不是,上海中心七区,面积289平方公里,常住人口688万,;其余的郊区,面积6080平方公里,常住人口1599万,。后者的人口密度只有前者的十分之一。之所以会出现这么悬殊的差异,完全是土地出让的严格审核制所致。
▲上海2016年2月-9月住宅每平单价高低分布。来源:城市数据团
根据上海城市总体规划2016-2040年方案,城市开发的边界范围面积要求控制在2765平方公里,占总土地面积6340平方公里的43%,也就是说,其余的一大半土地必须强制留给青山绿水和农业用。既然房子供不应求,为什么不释放出来转为住宅用地呢?将这些城市周边的农用地和中西部地区的土地用途置换,让上海的城区和苏州城区连为一片,上海的中心城区就不至于这么拥挤,地价自然也会大幅下降。
正是这不合理的土地审核制,使得一线城市的用地始终处于紧缺状态,价格想降也降不下来。
因为审核制与注册制的差异,使得A股和美股有着两种完全不同的投资逻辑。
比如A股,热衷于炒小盘股,赚的是故事和预期;而在美股,则更喜欢大盘股,看重业绩回报。这里面的一个重要原因就在于,审批制下的小盘股可以成为壳资源,一旦资产注入,价值就成倍的增长了。
房地产也是一样的。发达国家的土地因为完全市场化,城市圈之间连片覆盖,从东京到大阪的新干线沿途500公里,几乎都是连绵的工厂和城市,可以实现超预期收益的机会很少了,所以只能看租金收益过日子,房子越新越受青睐。
但中国是不一样的,因为城市化的需求和审批制的枷锁,导致土地价格远高于租金收益。所以靠租金是赚不了钱的,那么靠什么赚钱呢?
一个是牛市预期下的二手房转让,赚的是投机的钱。因为房价处于牛市,加上贷款的杠杆效应,过几年一倒手就赚回来了。也因为长期处于牛市,导致流动性很好,不怕套牢,投机风气更加浓厚。
一个是老房子的改造拆迁,赚的是壳资源重组的钱。
对于发达国家的房子,越老的房子越不值钱,20年以上的破房子,售价基本等于地价。