XXXX 世联 长沙 万科城 营销策略报告.ppt

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政策基调:中央定调,要坚持房地产调控政策不动摇,信贷金融环境将趋向定向宽松
房地产调控将继续
信贷金融环境将趋向定向宽松
外需回落,中国经济增速受影响,资本外流加剧中国资产价格下跌,输入性通胀减弱;
房产产调控导致内需萎缩,国内经济增速回落,2012年仍不容乐观;
中国GDP增速与CPI双降,换来一定的货币空间;11年采用稳健的货币政策,GPD下降,CPI略降。
面对经济下行的挑战,货币政策开始转向;%的增速已处地历史性底部,%,货币正式转向;国债收益率走势隐含着未来至少一次的降息预期,负利率现向得到快速的扭转。
2、预测2012年市场
市场供应:长沙从商品住宅供应存量及市场新开工面积推算,2012年预计推出量超过1300万方,供应量较大
从长沙市场来看,,但2011年新开工面积中还有近600万方还未上市,以最低可能推算,2012年至少有1300万方产品供应上市。
区域
存量按区域平均消化时间
2009年以来总存量面积/近1年月均销售面积(万平米)
存量平均消
化时间(月)
全市


2、预测2012年市场
市场需求:消费者对后市走势信心不足,市场不确定性及各类优惠举动对客户信心产生影响,造成客户观望情绪加重
部分开发商低价入市,多个楼盘价格开始松动
消费者信心不足,表现出明显的观望心理
自住购房客中,看跌情绪严重,延迟购房几乎占一半;投资购房客中,放弃购买的几乎占一半;
整体来看,客户更加关注价格及开发商的动态,接待中多表示再等等看下阶段是否会有新的优惠政策出台。
2、预测2012年市场
世联预期:随着调控的持续深入,下阶段市场可能会进入全面降价的量价走低阶段
[动量因素]
供应放量
观望心理
低价竞争
[主导因素]
中央政策
在政策效力、市场供应量、购房者信心、库存压力、资金压力的共同作用下,降价促销将成为2012年上半年市场营销主旋律。
2、预测2012年市场
2
目标及货量解析
2012年整年目标
货量盘点分析
财务分析
开发商目标
销售金额:
除16栋外,全部售罄
2012年全年
公寓
高层
+
销售额:
11亿元≈173000平,6600元/平,
价速达长沙第一阵营
洋房
商业
+
+
销售额:
9500元/平,
38套,3套/月
销售额:1亿
460套,38套/月
销售额:
61套,5套/月
1、全年目标
可售物业:4大物业线集体面市洋房&高层&公寓&商铺4条物业线
万科城2012年上市产品情况汇总
产品类型
高层
洋房
商铺
公寓
合计
另计车位
125平
90平三房二卫
90平三房一卫
75平
新货套数
198
580
724
319
36
27
460
1850
1334
库存套数
11
45
42
3
2
34
0
154
534
套数合计
209
625
766
322
38
61
460
2004
1868
套数比
%
%
%
%
%
%
%
100%
——
面积合计万㎡





——
2、货量盘点
洋房:38套,
高层住宅:150套,
公寓:460套,
商铺:61套,
货量体量盘点:,高层与公寓在上市货量中体量最大
洋房
高层
公寓
商铺
居住
商业
体量(万平)




3
5
7
9
11
13
15
1
%
86%
%
%
2、货量盘点
17
货量产品面积区间及总价盘点:面积及总价跨度大,面积区间30-915平,总价区间18-1500万元
总价区间(万元)
15
20
50
80
110
140
180
240
300
400
500
700
900
1200
130-210万
40-90万
30-1500万
18-30万
18-90万
130-1200万
高层
洋房
商铺
公寓
面积区间(平米)
20
50
80
120
150
180
210
240
270
300
550
650
750
75-130平
145-193平
234-411
275-347
31-40平
950
31-130平米
16-915平米
高层面积区间75-130平米,总价区间40-90万元;洋房产品面积区间为145-193平米,总价区间为130-210万元;公寓产品面积区间为30-40平米,总价区间18-30万元;商铺产品面积区间20-915平米,总价区间为130-1200万元
居住
商业
2、货量盘点
130-915平
高层
洋房
商铺
居住
商业
公寓