世联：旅游地产最新专题研究61页.ppt

区域旅游业宏观背景分析
项目本体分析
旅游度假村理论研究
项目旅游发展评价
项目旅游度假村定位
项目旅游发展策略研究
项目旅游度假村研究思路框架
旅游功能三层论
旅游功能
旅游的旅游功能总体上可以分为三种,即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。
第一层次
第二层次
第三层次
观光旅游
娱乐体验
休闲旅游
自然人文
景观游览
游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪
休闲、会议、疗养、宗教朝拜
资源主导型
娱乐项目型
特色资源为主的综合型
颐和园
迪斯尼
避暑山庄、布达拉宫
旅游功能
不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能,并不一定在较低层次的优势出现后才出现。
旅游度假区
理论研究
同质竞争化
档次竞争化
差异化竞争化
功能层次
功能定义
旅游功能
发展类型
典型案例
竞争特点
旅游度假村定位的困境
项目适合发展哪一层次的旅游功能还是都可以做?
在旅游功能三层论下,项目的旅游资源到底如何?
同先进的旅游区相比,项目有没有差距?
项目发展第一层次旅游功能研究
项目发展第二层次旅游功能研究
项目发展第三层次旅游功能研究
困境
研究
项目旅游
发展评价
项目发展第一层次旅游功能研究
依据资源条件禀赋,第一层次旅游地可以划分为目的地型、区域型、本地型resort
旅游度假区根据自身资源水平和竞争力,形成不同层次的resort,覆盖不同范围的客户群。
不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系,但客户结构各自不同。
在同一层次的度假场所中,存在较大竞争。
第一层次
旅游功能
本地旅游休闲自住类
区域旅游度假resort类
目的地型 resort
Resort的功能
单一
复合
空间和人口的覆盖
广泛
集中
本地需求
机场等基础条件的兴建
资源条件竞争力的进一步提高
产品和活动符合更广泛市场的需求
更大范围的区域推广
具备区域内的强势资源条件和吸引力
相对复合功能,综合满足市场需求
与区域市场保持100-300公里黄金距离
一般性资源
具备部分休闲度假功能
本地型至目的地型resort表现为渐进关系,伴随着功能复合和覆盖面等的升级
区域市场
广泛市场
夏威夷
Bintan
Forest
Highland
第一层次
旅游功能
第一层次
旅游功能
通过案例分析发现,第一层次旅游功能的关键指标是资源价值、景点规模和旅游条件
第一层次旅游
功能KPI体系
资源价值
景点规模
旅游条件
观赏特征
科学价值
文化价值
景点地域组合
交通通讯
饮食
旅游商品
导游服务
人员素质
项目资源禀赋中等,温泉资源是核心,但在旅游复合功能等方面条件一般。
在旅游市场上,相对于海滨资源,温泉资源地位并不非常强势;
由于规划起点高,其温泉资源在珠三角有一定竞争优势
自然旅游资源
人文旅游资源
配套设施
景点地域组合
其它
项目具有部分历史人文主题,但缺乏表现手法和游憩项目
高尔夫等高端娱乐休闲设施也缺乏
高等级酒店、多类型旅游居所等非常缺乏,
通达性一般,欠缺公交直达线路,
周边汤泉高尔夫俱乐部项目游憩设施档次较高,较有吸引力
除汤泉高尔夫俱乐部外,周边无其它知名游憩资源
项目内部分区不明确,景点欠缺规划布局;
旅游商品缺乏、服务有待改善提高
★★★
★★
★★★
★★★
★★
第一层次
旅游功能
基于层次分析法的项目资源评价
项目第一层次旅游资源禀赋稍好于本地型resort,但与标竿项目差距巨大
第一层次
旅游功能