浅谈城市房屋拆迁中的房屋承租人及其补偿安置.doc

【摘要】城市房屋拆迁中承租人获得补偿安置的依据并非是其与房屋所有权人之间存在合法的租赁关系,而是其对被拆迁房屋的合法占有。由于承租人占有被拆迁房屋的原因多种多样,导致承租人享有的权利存在着较大差异。故在拆迁中应根据承租人的不同类别,确定不同的补偿安置办法,进而保护承租人及其他拆迁当事人的合法权益。
【关键词】房屋;拆迁;承租人;补偿安置
在城市房屋拆迁中,如何对被拆迁房屋承租人(以下简称承租人)进行补偿安置一直是拆迁工作的难点之一。这是因为:其一,形成租赁关系的原因比较复杂,有因政策原因形成的,有因市场原因形成的,不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。其二,拆迁出租房屋涉及到拆迁人、被拆迁人、承租人三方之间的权利义务,其法律关系较为复杂。其三,补偿项目争议较大,哪些补偿项目属于被拆迁人,哪些补偿项目属于承租人,相关法律并未作出明确规定,实践中争议较大。虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人,但拆迁活动也会影响他们的生产、生活,给其带来损失。同时,对住宅房屋而言,承租人往往属于经济实力相对较弱的群体,如果不能给予其利益强有力保护,有可能带来严重的社会影响,不利于社会稳定。因此,《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)在制度设计上侧重于保护被拆迁房屋承租人的利益。在实践中要做到充分保护承租人的合法权益,就必须准确理解承租人的概念、分类以及对各类承租人的补偿安置办法。
一、承租人的概念及分类
(一)概念
城市房屋拆迁中的承租人是指与被拆迁人具有房屋租赁关系的单位和个人,包括因私房改造退还等历史形成的实际租用或占用被拆迁人房屋的单位和个人。
这一定义的核心是承租人对被拆迁房屋享有合法的占有使用权。换句话说,承租人是否能获得拆迁补偿安置的依据不是其与被拆迁人之间是否存在着合法的租赁合同,而是其对被拆迁房屋是否享有合法的占有使用权。从操作层面看,以承租人是否对被拆迁房屋享有合法使用权为标准要比以承租人是否与被拆迁人之间存在合法租赁关系要容易得多。首先,占有使用是一种事实状态,容易判别。其次,若不属合法占有使用,则由被拆迁人举证,这样就免除了承租人的举证责任,有利于保护承租人的合法权益。
(二)承租人分类
为对各种形式的承租人进行补偿安置打下基础,下面以租赁房屋的权属、用途、承租主体特征等为标准对承租人进行分类。
1、以租赁房屋的所有权性质为标准可分为公房承租人与私房承租人。公房承租又可分为直管公房承租人、自管公房承租人、房改前出租公房的承租人和房改后出租公房的承租人。在私房承租人方面需要注意的是代管房屋承租人问题。
2、以租赁房屋的用途为标准可分为住房承租人与非住房承租人。
3、以租赁房屋的租金依据为标准可分为执行政府定价房租标准的承租人及自行协商定价的承租人。
4、以形成租赁关系的原因为标准,可分为政策原因形成的承租人与市场原因形成的承租人。
5、以承租房屋人员的多寡为标准可分为单一承租人与共同承租人
6、以房屋用途变化的情况为标准可分为居改非的承租人与非改居的承租人。
二、对承租人的补偿项目及补偿安置方式
(一)补偿项目
1、搬迁费,又称搬迁补助费。
《拆迁条例》第三十一条第一款规定:“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用