万科企业股份有限公司.docx

课程:证券投资学
指导老师:熊玮
姓名:吴波
学号:201320430162
专业:市场营销
班级:1324301
时间:2016年4月
目录
一、宏观分析 3
二、公司概况 4
三、发行与上市概况 6
四、行业分析 13
■中金公司 14
■中银国际 14
■华融证券 15
■平安证券 15
■中信建投 16
■中信建投 17
■东兴证券 17
■中信证券 18
■海通证券 19
■广发证券 19
■中信建投 20
■安邦信息 21
■高盛高华证券 21
■国泰君安 22
■长江证券 23
■民生证券 23
■爱建证券 24
■广发证券 25
■国海证券 26
■财富证券 27
■申万宏源 27
■安信证券 28
■中金公司 29
■华融证券 29
■中银国际 30
■银河证券 30
五、经营分析 31
六、财务分析 34
◆主要财务指标 34
◆每股指标 36
◆经营发展能力 36
◆财务指标分析 36
◆资产负债表摘要 37
◆利润表摘要 39
◆现金流量表摘要 40
◆异动分析 41
◆环比分析 42
七、经营展望--------2015年末期 42
万科企业股份有限公司(000002)
一、宏观分析
2015年中国的全面深化改革进入关键阶段,宏观经济继续面临下行压力,风险有增加与蔓延态势。把握调结构与稳增长的动态平衡,实现7%的GDP增长目标,既十分重要又面临挑战。房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分,也处在下行的周期中,同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。通过及时的战略调整、相机的制度创新与适宜的政策操作,确保房地产积极调整和健康发展,进而促进中国宏观经济目标的顺利实现,这是中央决策部门面临的一个重要课题。
房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期,开始于2014年初的本次房地产市场调整,是长、中和短三个周期重合的调整。这使本轮调整的时间更长、程度更深,也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生重要变化。具体情况分析如下。
悲观预期将对量价产生收缩性影响。随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大,2015年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期,对房地产投资产生负面影响。
货币政策对量价的积极影响将打折。在松紧适度的稳健货币政策下,金融当局也将对金融机构信贷政策实施宽松的窗口指导,土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响,金融机构资金供应会持续谨慎,住房抵押贷款的优惠有限,开发放贷标准宽松有限。
供给方失去了涨价的主导权。尽管开发企业掌握着房地产定价权,但在买方市场下难以有所作为。第一,新增住房库存过多。商品住房施工面积与销售面积之比,。35个大中城市多数去库存化周期仍在警戒线的15个月以上,四线及以下城市的去库存周期时间更长。第二,存量住房空置严重。2013年城镇人均住房面积超过33平方米,城镇拥有两套以上住房的家庭占总家庭之比达到21%,二手房市场供给将激增。第三,多数房地产企业面临资金压力。尤其中小房企不会因货币政策调整,而减弱资金链条断裂的风险。总体上,以价换量仍是多数房企的销售策略,资金松紧影响着开发商的定价起伏。
需求方失去狂购的潜能与热情。买方市场下,需求者决定房地产销售量,但是,第一,刚性需求有恢复增长的潜力。2015年的城市婚龄人口和农村转移人口是稳定的需求因素,但经济下行将使收入增长放缓,保障房供给及棚户区改造将减少和分流部分需求。受预期影响,刚性需求存在部分提前或推迟释放的不确定性,2015年预计在8亿—10亿平方米之间。第二,投资与投机需求爆发式增长的可能性不大。首先,即便有积极的金融和税收政策,中等收入家庭群体前期透支严重,加上预期影响,改善性投资需求增长有限。其次,一些国家的经济与住房市场复苏,导致部分资本及房地产投资向海外转移。再次,金融改革、资本市场的扩容、股市复苏,将导致游资向股市转移。在市场分化的背景下,一、二线及部分三线城市仍有一些投资机会,包括周边区域投资人口及全国投资人口的投资需求释放。2015年异地刚性需求预计在2亿—3亿平方米之间。
房地产市场将呈震荡性调整和多层次分化,2015年,积极的财政政策和松紧适度的货币政策,将使中国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。
从供给面看,商品房价格总体月度环比微升而同比微降。为加快资金周转或者减少亏损避免破产,多数开发商将继续实施以价换量的销售策略。与2014年相比较,销售价格整体将略微下降。
从需求面看,商品房销售量总体小幅增长。刚性需求将同比增加,异地购房的投