中信东莞CLD项目前期报告.doc

中信东莞CLD项目前期报告
中信东莞CLD项目前期报告
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2008>51121
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需解决的问题
①定位(基于2年内市场趋势)
②物业发展方向
CLD项目
高端(超前)
中高
中端(主流)
设计指导
思路与解决模型
项目发展空间
项目限制条件
定位选择
建筑规划
产品组合
开发节奏
方向选择
市场判断(趋势/竞争)
地块资源条件
中端中高高端
地块
企业目标
基本面
(政策)
万科运河东1号
星河传说
凯旋城
景湖春晓
格林小城
东骏豪苑
世纪城
森林湖
葛兰溪谷
御花苑
本项目
FOCUS 2007项目面临的竞争
2395053>.15
总建面积(m2)
≥30%
绿地覆盖率
≤25%
建筑覆盖率
≤
容积率

土地面积(m2)
FOCUS 竞争时间表

4
5
6
7
8
9
10
11
12

2
3
4
5
6
7
8
万科运河东1号: 2期、3期、4期
金众葛兰溪谷:预计06年初1期开盘, 洋房为主力产品
凯旋城:05年5月1日2期开盘中大户型高档洋房
东竣豪苑:05年9月18日1期开盘, 2期小高层、3期高层
星河传说:6500元/均价月均8-10套高价低速非市场化操作模式
金地格林小城:05年5月1日2期开盘 70万规模容积率1. 5 3期产品
建设控股项目:预计明年上半年开盘, 洋房为主力产品
森林湖:2006东莞市场颠峰之作,顶级豪宅入市后续中高密度产品
本项目
本项目24万建面,,规模
/资源/指标属性存在差距
现状市场价格箱体归纳
单价(元/m2)
档次
低档
中档
中高档
高档
总价(万元)
物业类型
低档
中档洋房
中高档洋房
别墅及低密度产品
未来2年城区洋房价格水平变化趋势
2007走势线
2006走势线
东莞中高档住宅距离拉近(别墅面积下降,洋房价格提升)。
主流别墅发展趋势
(早期传统别墅)
(嘉多利山花园)
均价:5000
( 世纪城一期)
均价:6000
( 世纪城二期)
均价:6500
主流中高端洋房发展趋势
(凯旋城一期)
均价:4000
( 凯旋城二期)
均价:4500
( 世纪城)
均价:4000
180-250平米
200-300平米
300-400平米
156平米
180平米
152平米
150万-200万
120万-180万
110万-160万
200万-400万
50万-60万
70万-80万
60万-70万
50万-60万
143平米
400-500平米
面积区间
总价区间
总价(万元)
物业类型
低档
中档洋房
中高档洋房
别墅及低密度产品
价格趋势:东莞中高档住宅价格箱体进一步放大,项目发展空间及可选择方向进一步拓宽。
2007走势线
2005走势线
5500元/平米
7000元/平米
6000元/平米
高端:
中端:
中高端:
5000元/平米
Question:本项目的价格箱体如何判定?
4500元/平米
森林湖/五环路项目/星河传说
御花苑/世纪城/凯旋城
万科运河东1号/东骏豪苑
金众葛兰溪谷/建设控股项目/景湖春晓
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2007市场价格箱体变化
本地人、外高、企业中高管
资源型大面积独立别墅(400-500)
工薪阶层
经济实用型多层平面(80-120)
新移民
随着东莞城市化进程的加速,大量外来中间阶层(白领、中产)的崛起
未来将逐渐向纺锤体转变
中间产品空隙的填充
东莞传统哑铃型的客户结构决定其哑铃型的供应结构。未来的客户结构将随着东莞城市化进程而发生变化。
2003-2005城区人口增长分析

年均总人口增长量
135%
大专以上年均增长率
%
常住人口3年增长率

城区常住人口
数据来源:东莞统计局
2004年上半年