经济适用房造价预决算控制浅解.doc

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XXXXXX学院
毕
业
实
践
报
告
题
目
经济合用房造价预决算浅析
学生姓名
XXX
学
号
XXXXX
专
业
工程造价
班
级
076304
指导教师
XXXX
2010年
05月
XX学院工程造价专业毕业论文
目录
纲要:2
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:3
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:4
:6
:6
:7
:7
:7

:8
结束语:9
道谢:9
参照文件:9
经济合用房造价概估量控制浅谈
纲要:跟着我国市场经济的不停发展、社会生产力水平不停提升,建筑行业水
平已快步和国际接轨,招招标制、工程监理制已经获取宽泛运用。工程造价也随之发展起来,我们能够简单的以为造价就是为了保证工程质量,解决资本投资和技术投资的矛盾,在两者之间找寻最正确均衡点,以最少的投资达到最大的预期利润。造价愈来愈趋势于工程管理,建设过程的监察控制,并且是面向全过程的控制。
因为地区发展不协调,城镇差距存在,社会贫富差距拉大,个别开发商暴利内心
使得不是所有人都能买得起房住。此次两会以来温总理更关怀民生问题,而经济合用房就是政府为认识决低收入人群的住宅难问题出台的对策。下边我运用在校所学专业知识、思想扩展,联合经济合用房特色造价特色,对经济合用房工程造价控制进行探论。
要点字:工程造价;控制;经济合用住宅
:
我国现行的工程造价管理制度是在五十年月形成、八十年月完美起来的。表现为国家直接参和和管理经济活动。规定在不一样设计阶段一定编制概算或估量并对政府负责;有关部门拟订了概估量编制原则、内容、方法和审批方法,规定了概预
算定额、花费定额和设备资料估量价钱的编制、审批、管理权限等。跟着历史进度,经过恢复、改革和发展、形成了比较齐备的概估量定额管理系统。但跟着社会主义市场经济的发展,这个系统的很多问题也随之裸露出来。
大概地说,概估量制度是以国家直接参和管理经济活动为前提的,公司并
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不是实质的经济实体。因为计划经济的特色,在当时的生产力条件下,其不行防止地会成为欠缺经济。在商品极度欠缺的条件下,只需有必定的投入,就会有必定的产出。在这样的大环境下,项目的规划论证及技术经济剖析也就无从谈起。
国家控制了构成工程造价主要要素的设备资料价钱、人工薪资和利税分派等。在这种相对稳固的经济环境里,概估量制度为审定工程造价、帮助政府进行投资计划方面发挥了重要作用。跟着社会主义市场经济系统的成立,要求我们对项目投资进行展望和控制。
我国政府在工程造价管理重既是宏观管理主体,也是政府投资项目的围观管理的主题。从宏观管理的角度,政府政府对工程造价的管理有一个严实的组织系统,设置了多层管理机构,规定了管理权限和职责,设置了各专业部门,如交通部,水利部等也设置了相应的管理机构。建设部标准定额司负责拟订工程造价管理的法例制度,拟订全国一致的经济定额和行业定额,负责管理造价单位及有关专业人员的资质管理。各省、自治区、直辖市和行业主管部门,在其管辖范围内履行管理职能。
近些年来,国际上发达国家对工程投资的要求是事先预控、事中控制。而
我国传统的做法在客观上造成轻决议、重实行,轻经济、重技术,先建设、后算
帐的结果。因为工程技术人员的技术经济观点和造价控制意识淡漠,使得造价管
理人员的素质难于提升。工程造价的控制目标长久难以实现。
针对上述状况,我国学术界最初于八十年月提出了全过程造价管理和控制
的观点,有关部门也就建设项目的可行性研究和预决算向两端延长的要求作出了
相应的规定,把我国造价管理的观点和方法提到了一个新的高度。我们此刻的任
务应当是把现代化造价管理和切合中国国情的市场经济系统目标联合起来,借鉴发达国家的先进经验,成立一套完美的切合市场经济规律的工程造价管理系统,
努力提升工程造价的编制水平。
:
:
较为简单的工程造价详细花费构成,是依据详细工程图纸,计算出较为正确
的工程量,以套用相应的工程量清单定额,以得出较为正确的工程造价。所以造价离不开计价定额和计价规范。江苏省现行的定额为《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500—2008)(以下简称“08计价规范”)和2009年《江苏省建设工程花费定额》(以下简称“09花费定额”)。和03定额对比有之变动,工程量清单中需附有增补项目的名称、项目特色、计量单位、工程量计算规则、工程内容。
:
工程量清单是依照招标要乞降施工设计图纸要求,将拟建招标工程的所有项目和内容依照一致的工程量计算规则和字母分项要求,计算分部分项工程实物量,列在清单上作为招标文件的构成部分,供招标单位逐项填写单价用于招标报价。工
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程量清单是把合同重规定的准备实行的所有工程项目和内容,按工程部位,性质以及它们的数目、单价、合价等列表表示出来,用于招标报价和中标后计算工程价款的依照,工程量清单是承包合同的重要构成部分。严格的说不只是工程量清单,工程量清单已高出了施工设计图纸量的范围,它是一个工作量清单的观点。
工程量清单是标记招标工程标底价,投资报价和工程结算时调整工程量的依照。
工程量清单一定依照行政主管部门颁发的工程量计算规则、分部分项工程项目区分及计算单位的规定、施工设计图纸、施工现场状况和招标文件中的有关要求进行编制。工程量清单应由相应资质的中介机构进行编制。工程量清单格式应当切合有关规定要求。工程量清单:工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、举措项目,其余项目名称以及、其余相应工程数目的明细清单。
1)工程量清单计价:工程量清单计价是指招标人达成有招标人供给的工程量清单所需要的所有花费,包含分部分项工程费、举措项目工程费、其余项目费和规费、税金。
2)工程量清单计价方法:工程量清单计价方法是指建设工程招招标中,招标人按国家一致的工程量计算规范供给工程数目,由招标人依照工程量清单
自主报价,并依照经评审,推行招标控制价(最高限价)招标控制价,最低合理价中标的工程造的计价方法。采纳工程量清单方式招标,工程量清单一定作为招标文件的构成部分,其正确性和完好性由招标人负责。
3)建设工程工程量清单计价规范:《建设工程工程量清单计价规范》是一致工程量清单编制、规范工程量清单计价的国家标准,是调理建设招标中使
用清单家家的招标人、招标人两方利益的规范性文件。《计价规范》是我国在招招标工程中推行工程清单计价的基础,是参和招招标各方进行工程量清单计价应依照的准则,是各级建设行政主管部门对工程造价计价活动进行监察管理的重要依照。工程造价最后由工程项目的招招标人,依照国家法律法例和工程建设的各项规章制度及有关计价规则,经过市场竞争形成。
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要较正确的计算出经济使用房(或许各种土建工程)的工程造价,就需要对工程造价的构成有详细认识。工程造价的基本构成和工程建设的工作内容区分一致,完好的工程造价应包含下边一些内容。
1)建筑工程费:建筑工程费是指各种房子建筑及一般的建筑安装工程,室内外装饰装饰、各种基础设备、室外修建物等的工程花费。一般工程费指建筑物(构
筑物)隶属的室内供水、供热、电气、燃气通风、弱电设备、管线的安装敷设。
在一些地方,特其余将建筑工程花费中有关先期工程的花费单列。先期工程指项目设计范围内建设场所的平坦、为了工程需要进行的场外交通、供水、供管线引接(既三通一平,五通一平)等工程费。
定额计价下的建筑工程费的构成分:
直接费:是指施工过程中耗资的构成工程实体的各项花费,包含人工费、资料费、机械费。
人工费:直接从事建筑安装工程施工的生产工人开销的各项花费。
资料费:是指施工过程中耗资的构成工程实体的原资料、协助资料、构
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配件、部件、半成品的花费。
机械费:是指机械作业所发生的机械使用费以及机械按拆费和场外运费。举措费:是指达成工程项目施工,发生于该工程前,施工过程中的非工程实体
项目的花费。包含:环境保护费、现场安全文明施工费、暂时设备费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备出入场按拆费、混国土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、以完工程设备保护费、施工排水降水费、垂直运输机械费、室内空气污染测试、查验试验费(特别注意新定额中此花费有按分部分项工程
%%计算)、赶工举措费、工程按质讲价费、特别条件下的施工增添费。
间接费:由规费,公司管理费构成。
规费:是指政府和有关权利部门规定一定缴纳的花费。
公司管理费:是指建筑安装公司组织施工生产和经营管理所需花费。包含:管理人员薪资、办公费、差旅交通费、固定财产使用费、工具器具使用费、劳动保险费、工会经费、员工教育经费、财产保险费、财务费、税金、和其余花费,在此就不一一论述。
利润:是指施工公司达成所承包工程获取的盈余。是施工单位劳动者为社会和集体劳动所创建的价值,应当计入建筑工程造价。个人以为,因为建筑工程交易的特别性,使得建筑施工公司和其余行业的利润水平之间存在这较大的差距,并且可能在一段时间内不行能有大幅度的提升。可是从长久发展趋势来看这一差距会逐渐的减小。
税金:是指国家税法例定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市保护建设
税及教育费附带等。
上述和清单计价下的建安费有所不一样,清单计价下的建安工程造价包含:分部分项工程费、举措项目费、其余项目费、规费及税金。和“03规范”对比,规定
了采纳工程量清单计价,建设工程造价由分部分项工程费、举措项目费、其余项
目费、规费和税金五部分构成。依照《建筑安装工程花费项目构成》(建标[2003]206号)的规定,工程造价(建筑安装工程费)由直接费、间接费、利润和税金构成。
建筑工程花费计算规则:
花费项目构成:建筑和装饰工程造价由分部分项工程费、举措项目费、其余项目费、规费税金构成。分部分项工程费包含人工费、资料费,管理费、利润。管理费包含公司管理费、现场管理费。
花费项目分类::
不行竞争费:包含现场安全文明施工费、工程定额测定费、安全生产监察费、建筑管理费、劳动保险费、税金等。
可竞争花费:除了不行竞争花费以外的其余花费。
:建筑工程依照工程类型区分可分为一类、二类、三类工程;独自装饰工程依照公司资质等级可区分一级、二级、三级公司;还有包工不包料和点工。
::a分部分项工程费;b举措项目中的脚手架费、末班费、垂直运输机费、二次搬运费、施工排水降水
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及边坡支护费、大型机械出入场按拆费。
:a举措
项目中的环境保护费、零时设备费、夜间施
工增添费、查验测试费、工程按质讲价费、
赶工举措费、现场安全文明举措费。b其余
项目花费。
:a规费。
税金。
(2)安装工程费:是指一般建筑安装工程以外的专业设备安装工程费和管线安装工程费。
建筑工程费和安装工程费常常归并称为建筑安装工程花费,由直接费、间接费、利润、税金等构成。
(3)设备及工器具购买费。
(4)工程建设其余费。
(5)预备费
(6)建设期利息
(7)固定财产投资方向调理税:当前针对基本建设项目而言国家已经暂停征收改税种,商业盈余性房地产开发建设的花费构成和此不一样。特别注意,因为经济合用房的社会效应大于经济效应,所以经济合用房亦不需缴纳此税。
(8)生产经营项目流动资本(或许是铺底流动资本)
:
:经济合用住宅是指已经列入国家计划,由城市政府
组织房地产开发公司或许集资建房单位建筑,以微利价向城镇中低收入家庭销售的住宅。它是拥有社会保障性质的商品住所。拥有经济性和合用性的特色。经济性是指住所价钱有关于市场价钱而言,是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。合用性是指在住宅设计、单套面积设定及其建筑标准上重申住宅的适用成效。经济合用住宅的价钱按建设成本确立。建设成本包含征地折让费、勘探设计及先期工程费、建安费、小区内基础设备配套建设费、贷款利息、税金、1%~
3%的管理费。经济合用房以微利价销售。只售不租。其成本价由7项要素(征地折迁费、勘探设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%之内的利润)构成。销售经济合用房推行政府指导价其售价由市、县人民政府依据以上几项因
素综合确立。并且按期宣布不得私自抬价销售。拥有经济性和合用性的特色。经济性是指住所价钱有关于市场价钱比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能
力;合用性是指在住宅设计及其建筑标准上重申住宅的使用成效,而非建筑标准。经济合用房是国家为解决中低收人家庭住宅问题而修筑的一般住宅,这种住所因减免了工程报建中的部分花费,其成本略低于一般商品房,故称为经济合用房。
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:
土地是划拨而非转让,所以经济合用房买到的时候没有土地使用权;
经济合用房的面积套型都有国家严格的规定;
经济合用房的购买一定知足国家相应的规定,也就是人均居住面积和家庭人均收入一定达到当地的相应标准;
经济合用房的价钱履行政府指导价,开发商不可以任意订价、调价;
经济合用房在不一样地域在转让中有不一样规定,一般都是在必定年限中不一样意转让;
经济合用房在转让中需向国家补缴土地出让金。
因而可知,无论经济合用房、商品房或许其余住所类民用建筑,其依照的建设规范,质量标准、功能要求几乎是相同的。所以经济合用房的建筑过程也一定进行招招标,其工程造价的构成和民用建筑的造价构成无异。前文有所论述,在此略。下边我将会联合详细资料谈一谈经济合用房的造价控制。
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住宅建设的征地和拆迁赔偿布置费;
审察设计和先期工程费;
住所小区基础设备建设费;
建设工程费;
以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金、3%以下利润。商品房除以上8项外,还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费,人防建设费等),土地出让金其利润不受限制,由市场决定。
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某市经济合用住宅是由人民政府组织实行的、按标准建设并依照规定计价的一般住宅,其供给对象为中低收入家庭住宅困难户。在这样的政策背景下参和经济合用房建设的公司,从中获取的经济利润是特别有限甚至是不一样意直接从中赢利的。怎样使有限的资本发挥更大的社会效益,又要让参和此中的公司经济利益有所保障?联合某市经济合用房建设的实质,我以为作为开发公司,合理控制经济合用住宅工程造价概估量,是解决以上难题的一种有效门路。

公正、公正、公然。当前该市经济合用房工程所有推行对社会公然招招标,所有开发商站在同一其跑线上竞争。管理不完美、工程造价控制不好的单位报价必定高于其余单位或利润低。
开发成本高,该市的经济合用房多处于山坡地段,开发商要求施工单位依照
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地势,依山而建。所以兴建房子需要开挖大批土石方。为了防备山体滑坡,还需要支挡土板,甚至有些地方还需要做锚杆挡土墙来支护。这样,就大大的增添了开发成本和工程难度。
工程造价控制直接关系到开发公司经济利益。当前该市经济合用房建设基本状况是:除了主体楼栋的建设外,小区内所有的道路、地下电缆沟、消防通
道、景观绿化等配套设备,都由开发商负责投资,这无疑有增添了开发成本,
小区内容积率和绿化率都是严格依照标准实行的,而经济合用房的价钱又严
格依照政府制度。所以工程造价管理不妥,开发商将达不到预期目标。可是,政府同意开发商建在此块划拨土地上,建筑适合规模的商品房以填补开发商
的开发成本。
:
第一搞好经济合用房的选址工作。经济合用房的建设地址,关系到土地价钱、配套成本,所以,在选址上政府应当起主导作用,应选择市政配套成熟的地
段。以方便工作、生活、节俭用地为原则。经济合用房选址应切合城市的整体规划、住所建设规划和土地利用规划。同时应尽可能的靠近市里、城市骨干道,竟可能利用现有市政设备,减少建设花费。
搞好规划设计,合理确立工程造价控制目标。精心规划,精心设计,精心施
工。做到规划设计、设计新奇,功能合理、质量合格,创建安全舒坦的环境。造价控制的要点在于施工前的投资决议和设计阶段,所以做好先期规划和设计影响突出。提升设计概估量的精准度,并作为施工图估量和施工实行阶段控制目标。造价在实行管理的过程中,除特别状况,设计人员不得任意更改设计内容,严格控制施工图更改,争取不超出总投资估量金额。进而能做好经济合用房造价的事先控制和主动控制。
经济合用房相同要经过市场竞争体制,最后由招招标确立。作为建设单位,开发商一定进行设计的招招标,经过各样设计方案的比较和精选,是经济合用房布局规划更为合理、经济投资更为便宜和合用功能最优化。最好还可以进行建材招招标,因为建材单位也是市场经济的一部分;招招标的形式能保证
供材质量,发挥规模采买的优势。这样不单保证了质量,并且经过规模采买,进一步降低了建筑成本。
应当对工程造价进行系统剖析,为设计阶段工程在家管理供给正确的有关依照和标准。工程造价管理,特别是设计阶段的工程造价完好部是由设计人员采纳的工艺技术,资料设备、构造形式而确立的。在知足设计任务的前提下,这些要素的不一样会较大的影响造价。所以设计阶段的造价控制有潜力可挖。采纳科学合理,客观的方法对造价剖析,尽可能大的降低人为要素;也能够实时的对新建材的报价,最新工艺的定额耗费有掌握,好实时编写最合理的造价。
提升概估量的编制质量,搞好结算工作。编制工程概估量是技术性、规范性、经济性很强的工作,如编制的科学合理,应当能使有限的建设资本获取充分
利用,有效控投资。所以,我感觉概估量编制人员应当深入现场,采集第一手资料,搞好勘探工作,认识市场的动向发展,熟****施工技术和现场状况。使得自己的估量,概估量切近实质。同时我们还一定和专业设计人员,现场
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施工工程师密切接触,防止漏项、缺项、提升概估量的编制质量。不可以机械
的算工程量套定额。更应当实时对工程造价进行剖析对照,动向的影响设计,以保证有效的控制造价。工程完工结算是照实反应建设项目的产品价钱,也
是工程造价管理的要点站。依据工程建设各阶段的动向要素,确立设计更改和各样市场变化惹起的造价更改和调整,合理正确地确立建设项目地总造价。
因为经济合用房的特别性,建设单位应当尽可能的获取政府的支持,争取地方政策的优惠,保证建设单位的利益,进而提升开发商的踊跃性。我想在民生问题日趋突显的社会形式下,我们的政府在政策上应当会赐予充分照料。
并且该例子就充分说明,政府会同意开发商建设适合规模的商品房以填补开发商的开发成本。
结束语:
搞好经济合用房工程造价的概估量控制,既能使得资本利用发挥大最大限度,指引市场资本合理流动,创建更多的社会财产;又能使的低收入家庭解决住宅难问题,政府也建立了优秀的社会形象;公司也在充分的市场竞争体制中获取了该得的利益,增添了担当该类工程的踊跃性,并能获取优秀的口碑。可见经济合用房是惠及大众的工程,值得我们深入商讨研究。
最后,关于我们造价人员来说,我们的任务就是努力掌握造价概估量的构成,
能熟****建设过程和工艺,迅速正确的运用规范和定额。并且不离开实质,亲身采集第一手资料,以提升概估量的正确性,把造价管理对建设工程全过程的优化控制最大化。我们会为努力扩展知识面,优化知识构造,为社会主义市场经济建设全力而为。
道谢:
特别感谢钟家振老师,帮我选定了一个切近民生的课题进行商讨,及论文写作整理过程中的指导和关怀。
感谢吴顺华,徐琳、史永玲、杨洁、李卉、王磊、曾亚萍老师三年学****中的帮助。
参照文件:
1]刘钟莹,[M].南京:东南大学第一版社,2008:17-20.
2][M].南京:东南大学第一版社,2008:7-11.