镇江市中往项目商业提报(商业地产).doc

镇江市中往项目商业提报(商业地产)
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序
第一篇:市场篇
五对矛盾:业态论证及建议
项目定位
产品建议
业态划分
关注要点
第二篇:租售策略篇
经营管理
租售策略
招商策略
销售建议
第三篇
案名建议
在我们的生活空间越来越趋向“大同”的今天,
都市,已成为一杯杯鸡尾酒。
经无数东西的混合调制之后,
变幻出莫测的颜色和味道,
又到哪里去追究它的原味与本色?
只有城市经典,
拥有在岁月里典藏很久的佳酿。
葡萄酒、香槟、伏特加、白酒、清酒。
无论什么都拥有不容更改的原味与本色。
第一篇
在一个拥有丰富历史经典的城市
在一个流失城市经典的城市
创造一个属于现在及未来的城市经典!
五对矛盾
未被认可的区域Vs城市商业领跑者
集中的供应Vs饱和的市场
城市的竞争Vs区域竞争
留不住的消费Vs长时间的消费
三分钟消费热度Vs持续消费
……
矛盾一:未被认可的区域Vs城市商业领跑者
●位于老城西北角,消费者认可度低
●在城市未来体系中非重要角色
●周边大环境好
●周边大量居住区档次低、年代早
城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”,即主城、东翼和西翼。
形成主城核心区、丁卯新城、南徐新城、谷阳新城和南山风景区的五大功能区。
城市商业规划
本案属于非商业规划聚集区
出路
挖掘金山历史文化底蕴,区域目标吸引城市目光!
结合镇江文化,创造特色商业,形成产品核心竞争力!
成就商业榜样,成为城市经典!
餐饮
景观
建筑
文化
娱乐
休闲
榜样
榜样之文化
历史上,
地理/和时,南北交通的咽喉;战时,战斗的前线/
创新/三大发明
山水/天下第一江山,真山真水
文化/东吴、东晋、宋、齐、梁、陈//文学:文心雕龙、昭明文选//科学:圆周率、大明历//艺术:六朝陵墓石刻
人才/刘裕、萧统、葛洪、徐陵、钟容、祖冲之、范仲淹、苏东坡、辛弃疾、文天祥、陆游、茅以升、陈毅……
而如今,本案……
手段
炒区域,找经典!
炒区域:
促进区域城市化发展,城市商业坐标点!
找经典:
东吴文化?南北朝文化?……历史文化传承!
矛盾二:集中的供应Vs饱和的市场
【在镇江,高、中、低餐饮分布众多,基本满足市场需求,对绝大部分人来说,餐饮——足够了!
【长江渔港、金南都等大体量餐饮项目年内上市供应!
【区域内有香逸渔港、江鲜一条街、金山渔村等大体量商业存在,竞争激烈!
【,体量在镇江不算小。
部分代表餐饮分布与分析
榜样之餐饮
镇江主要菜系或种类分析
较低
较好
较高
川福楼
川菜
一般
一般
较少
豪客来、上岛咖啡
西式
高
较好
较高
金水湾
江鲜
较高或一般
一般
一般
福源大酒店
杭邦菜
高
一般
一般
香逸渔港、海上皇
粤菜
全
高
高
宴春楼、醉仙楼
淮扬菜
档次
受欢迎程度
市场份额
代表酒店
●最受欢迎菜系为本地淮扬菜,市场比例高,档次覆盖全面
●消费者对其他菜系持认可态度,但持续消费时间短
●普通消费者对餐饮类商业认为足够,高端消费者认为有特色、上规模餐饮类商业少或空白
●总体市场档次偏低
本案机会:
立足本地菜系,挖掘其他符合镇江消费者欢迎的菜系组合,寻找经营特色,做综合性特色商业项目!
镇江休闲娱乐商业分析
榜样之休闲/娱乐
中
极地运动休闲
中
怡心绣吧
其他
中
圣玛瑜伽美体健身俱乐部
中
杰斯特健身美体
健身美体
高
三宝茶馆
中
一品香茶庄
茶艺
高
华尔街咖啡馆
中
蓝山咖啡
咖啡
低
***棋牌中心
低
康发棋牌中心
棋牌
中
太平洋休闲广场
高
丽都假日酒店
桑拿、足浴
中
盒子酒吧
中
名流酒屋
酒吧
中
大哥大夜总会
高
伍豪
迪厅、夜总会
低
花城练歌房
中
我的飙歌城
高
金童玉女
KTV
消费档次
店名
业种
【普通消费者主要的休闲娱乐方式为KTV、棋牌
【酒吧、咖啡、茶艺等休闲方式市场占有率低
原因分析:
【酒吧经营差是因为此种业态的主要消费客群为收入尚可的年轻白领阶层,镇江目前白领阶层少
【咖啡、西餐等由于目标客群总量少,故经营情况一般
【高端、有特色茶艺有需求,市场缺少此类经营场所
机会与手段
机会:
KTV、棋牌经营较好;茶艺、美体存在一定量消费客群,而经营场所普遍档次不高,与消费需求存在一定差距;

●从体量看,28500平方米的总建面积靠单一业态、单一主打菜系去化困难、风险大;
●建筑层高为2